築古戸建ては融資を受けられる？ボロ戸建て投資の資金調達の基本

「築古戸建てに興味はあるけれど、融資は受けられるのだろうか」「ボロ戸建て投資は、まとまった現金がないと始められないのか」。築古戸建ての融資について調べていくと、「難しい」「条件が厳しい」という言葉と、「少額で始められる」という言葉の両方が目に入り、どう考えればよいのか迷いやすいテーマです。

この記事では、築古戸建ての融資が一般に難しいと言われる理由、融資を検討するときに見られやすい点、融資に頼らない選択肢、融資を使うかどうかの判断軸、資金計画に含めたい費用、金融機関に相談する前の準備を、順に整理します。融資の条件は、金融機関や時期、個人の状況によって大きく変わるため、金利や年収などの具体的な数字は載せていません。最新の条件や自分のケースへの当てはめは、金融機関や税理士などの専門家に直接確認してください。

築古戸建ての融資は受けられる？まず押さえたい基本の考え方

築古戸建ての融資がつくかどうかは、「つく場合もあれば、つかない場合もある」というのが実情に近い答えです。物件の状態や立地、借りる人の状況、金融機関ごとの方針の組み合わせで決まるため、「築古だから一律に無理」とも、「申し込めば通る」とも言えません。まずは、この前提を持っておくことが大切です。

ゼロイエでは、空き家（主に戸建）を貸して家賃収入を得る考え方を基本にしています。その際の資金の用意の仕方には、大きく分けて「融資を使う」道と「融資に頼らない」道があります。どちらが正しいというものではなく、本人の属性、使える時間、物件の価格帯、そして、うまくいかなかったときに耐えられるかどうかで、向き不向きが変わります。

この記事で使う言葉の意味

資金調達の話では、似た言葉が続けて出てきます。この記事では、次の意味で使います。

• 融資｜金融機関などからお金を借りること。返済と利息の支払いが続きます。
• 属性｜勤務先、勤続年数、年収、既存の借入、資産など、借り手本人の状況の総称です。
• 担保評価｜金融機関が、融資の裏付けとなる土地や建物にどれだけの価値があると見るか、という考え方です。
• 自己資金｜借入ではなく、自分で用意するお金です。物件の取得だけでなく、改修や諸費用、予備費にも使います。

担保評価や融資の可否の基準は、金融機関ごとに違います。同じ物件でも、ある金融機関では難しく、別の金融機関では検討の余地がある、ということが起こりえます。

築古戸建ての融資が難しいと言われる理由

「築古戸建ては融資が難しい」という話は、よく聞きます。その背景には、金融機関が融資を判断するときの見方があります。ここで挙げるのは一般的な考え方で、実際の基準は金融機関によって異なります。

理由1｜建物の担保評価が低くなりやすい

金融機関は、融資の返済が滞った場合に備えて、担保にする土地や建物の価値を見ます。建物は、築年数が進むほど評価が下がりやすい、という見方が一般的です。築年数の古い戸建ては、建物の評価が小さくなり、土地の評価が中心になることがあります。評価の方法や、どのくらい建物を評価するかは、金融機関で異なります。

同じ築古でも、土地の条件がよいか、建物の状態が保たれているかで見られ方は変わります。反対に、再建築ができない土地、接道に課題がある土地などは、評価に影響することがあります。再建築不可の物件の確認ポイントは、再建築不可の空き家は0円でも取得すべき？確認したいポイントで解説していますが、この記事では割愛します。

理由2｜耐用年数と返済期間の考え方

建物には、税務上の耐用年数という考え方があります。金融機関によっては、この耐用年数を目安に、融資の期間を考えることがあります。築年数が進んだ建物では、耐用年数との関係で、借りられる期間が短くなる可能性があります。返済期間が短くなると、毎月の返済額が大きくなりやすく、家賃収入との釣り合いが取りにくくなります。

ただし、この扱いも金融機関によって違い、築年数だけで機械的に決めるところばかりではありません。「築古だから何年まで」と一律に決まっているわけではないため、具体的な期間は、相談する金融機関で確認する必要があります。

理由3｜物件の状態や権利関係に不確実さがある

築古戸建ては、雨漏りやシロアリ、設備の老朽化など、状態にばらつきがあります。金融機関から見ると、将来の修繕費が読みにくく、賃貸の収入が安定するかも判断しにくい、という見方になることがあります。さらに、相続登記が済んでいない、境界が曖昧、といった権利関係の課題があると、手続きそのものが進めにくくなります。

理由4｜物件価格が小さいと融資の対象になりにくい場合がある

ボロ戸建てには、価格が低い物件が少なくありません。借入の額が小さいと、金融機関にとっては、審査や手続きにかかる手間に対して取扱いの優先度が低くなる場合がある、とも言われます。この点も金融機関の方針によるため、一般論として受け止め、実際に相談して確かめるのが確実です。

融資を検討するときに見られやすい3つのポイント

融資を検討する場合、金融機関は、大きく分けて「借りる人」「物件」「事業の計画」の3つを見ます。どこを重視するかは金融機関によって異なりますが、一般的な見られ方を知っておくと、準備の方向が決まります。

ポイント1｜属性（借りる人の状況）

属性として見られやすいのは、勤務先や勤続年数、年収、既存の借入の状況、預貯金などの資産、自己資金の有無です。家賃収入だけで返済を考えるのではなく、本人の収入や資産から返済できるか、という見方がされやすい点が、築古戸建ての融資の特徴です。物件の評価が小さいぶん、「本人にどれだけ返済力があるか」が相対的に重くなります。

既存の借入（住宅ローンや自動車ローンなど）がある場合は、その返済も含めて見られます。借入の状況を整理しておくと、相談がスムーズです。会社員の方が副業として不動産に取り組む場合の注意点は、会社員が副業で空き家投資を始めるには？会社への影響と注意点で整理しています。

ポイント2｜物件（担保と賃貸需要）

物件については、土地と建物の評価、立地、権利関係の整理状況、賃貸の需要が見込めるか、といった点が見られます。賃貸の需要は、地域の家賃の水準や、近隣の空室の状況などをもとに説明すると伝わりやすくなります。家賃の調べ方は、空き家の家賃相場の調べ方｜地方の戸建て賃貸の需要を見極めるが参考になります。

ポイント3｜事業計画（収支と返済の見通し）

事業計画とは、いくらで取得し、いくら改修し、いくらの家賃で貸し、毎月いくら残るか、という見通しです。想定の家賃は、実際の相場の根拠とともに示します。空室の期間や、修繕・税金・保険などの費用も入れて、無理のない計画かどうかが見られます。楽観的な数字だけの計画は、かえって信頼されにくくなります。

戸建てか一棟か、区分マンションか｜属性と時間で考える

不動産投資の対象には、戸建て、一棟アパート、区分マンションなどがあります。ゼロイエでは、区分マンションは勧めていません。戸建てと一棟のどちらが合うかは、「属性（融資）と時間」で決まる、という立場です。融資を大きく使える属性があれば、一棟物件を検討する余地があります。一方で、融資に頼りにくい場合や、本人が動ける時間がある場合は、少額の戸建てから始めるほうが取り組みやすいことがあります。それぞれの違いは、戸建て賃貸・一棟アパート・区分マンションはどれを選ぶ？属性と時間で考えるで比較しています。

融資に頼らない選択肢｜少額で始める築古戸建ての資金計画

融資が難しい、あるいは使いたくないという場合でも、築古戸建てに取り組む道はあります。ここでは、融資に頼らない選択肢を整理します。どれも「簡単」「確実」というものではなく、それぞれに注意点があります。

選択肢1｜少額から始める

最初の1戸を、無理のない金額で取得する方法です。取得価格が低い物件を選べば、必要な資金も小さくなり、手元の資金を残したまま取り組めます。考え方は、少額から始める不動産投資｜自己資金を抑えて戸建てを持つ選択肢で詳しく解説しています。

選択肢2｜現金で取得できる価格帯の物件を選ぶ

自己資金で支払える範囲の物件を選べば、返済の負担がありません。空室になっても、借入の返済に追われることがないため、精神的にも資金繰りの面でも余裕を持ちやすくなります。ただし、現金を使い切ってしまうと、修繕や空室期間に対応する資金がなくなります。物件価格だけでなく、改修費や諸費用、予備費まで含めた「全体の金額」で考えることが重要です。

選択肢3｜0円〜低価格の物件を探す

空き家の中には、所有者が手放したいと考えて、0円や低価格で譲られるものもあります。取得の費用を抑えられる可能性がある一方で、状態が悪い、権利関係が複雑、といった理由で安い場合もあります。取得価格が低くても、改修費、登記や税金などの諸費用、片づけの費用は別にかかります。「安く手に入れたつもりが、後から費用がかさんだ」とならないよう、契約前に確認が必要です。見極め方は、ボロ戸建て投資とは？利回りが高いと言われる理由とリスクも参考にしてください。

選択肢4｜段階的に増やしていく

1戸目で、取得から改修、入居者の募集、管理までを実際に経験し、家賃収入が安定してから、次の物件を検討する方法です。実績ができると、金融機関に相談するときにも、収支の実績という説明材料が増えます。最初から大きく広げず、一つずつ確かめながら進めるやり方は、築古戸建てと相性がよいと考えられます。

融資に頼らない場合の注意点

• 手元資金を使い切らず、修繕や空室に備える予備費を残すこと
• 家賃収入は、空室や修繕で月ごとに変わる前提で計画すること
• 取得が安い物件ほど、改修や諸費用の比率が大きくなりうること
• 規模の拡大が遅くなりやすいため、時間をかけて取り組む覚悟が必要なこと

融資を使うかどうかの判断軸｜利回り・返済・空室・金利

融資を使うと、手元の資金を残しながら取得できる反面、返済が続くという責任が生じます。使うか使わないかを決めるときの判断軸を整理します。

判断軸1｜利回りと返済のバランス

利回りは、物件の収益性を見る目安ですが、融資を使う場合は、利回りだけでなく「毎月の返済を払ったあとにいくら残るか」を見る必要があります。表面利回りが高く見えても、返済額や諸費用、税金を引くと、手元に残るお金は思ったより小さい、ということがあります。計算の違いは、利回りの計算方法｜表面利回りと実質利回りの違いで、目安の考え方は空き家投資の利回りの目安は？表面利回りだけで判断しない考え方で整理しています。

判断軸2｜空室になったときの耐性

賃貸経営では、空室の期間があります。融資を使っている場合、空室でも返済は続きます。入居者がいない期間が想定より長引いたときに、手元の資金や本業の収入で返済を続けられるか、を確認しておきます。例えば、1戸目で「空室が長引く」「修繕が想定外にかかる」ことが同時に起きても、生活や本業に影響が出ない範囲かどうか、を見ておくイメージです。

判断軸3｜金利が上がったときの影響

変動金利で借りた場合、金利が上がると返済額が増える可能性があります。固定金利を選べば、一定期間は返済額が見通しやすい反面、条件が異なります。金利の水準は時期や金融機関で変わるため、ここでは数字を挙げません。大切なのは、今の条件でぎりぎり成り立つ計画ではなく、条件が多少悪くなっても耐えられる余裕のある計画かどうか、という見方です。

判断軸4｜出口の考え方

築古戸建ては、売却したいときに、建物の評価が小さく、思ったように売れないことがあります。融資の残債が残っている状態で売却する場合、売却額で残債を返せるかどうかも関わります。借りる前に、「うまくいかなかったときにどう手放すか」まで考えておくと、判断を誤りにくくなります。

資金計画に含めたい費用｜リフォーム費用と諸費用

築古戸建ての資金計画で見落としやすいのが、物件の取得価格以外の費用です。融資を受ける場合も、融資に頼らない場合も、全体の資金を見積もっておく必要があります。

取得にかかる費用

物件の取得では、価格のほかに、登記の費用、税金、仲介を使う場合の手数料などがかかります。何にどのくらいかかるかは、取得の方法や物件によって変わります。税金と登記の考え方は、空き家を取得したときにかかる税金と登記費用まとめで整理しています。

リフォーム費用（改修費）

築古戸建ては、入居者を迎えるために、ある程度の改修が必要になることが多いものです。改修の範囲は、水回り、屋根や外壁、内装、設備などで、物件の状態によって大きく変わります。費用の考え方や抑え方は、ボロ戸建てのリフォーム費用はいくら？項目別の目安と抑え方で解説しています。金額は見積もりを複数取って確認するのが基本です。

取得後にかかる費用と予備費

取得後も、固定資産税などの税金、火災保険、修繕の費用、空室の間の維持費がかかります。さらに、想定外の出費に備える予備費も用意しておきます。残置物の片づけが必要な場合は、その費用も加えます。

• 物件の取得価格
• 取得にかかる税金・登記・手数料などの諸費用
• 残置物の片づけや清掃の費用
• リフォーム（改修）の費用
• 火災保険などの保険料
• 固定資産税などの税金
• 入居者が決まるまでの空室期間の維持費
• 想定外の出費に備える予備費

これらを合計した全体の金額を、融資を使う場合は借入と自己資金に、使わない場合は自己資金だけに、どう割り振るかを考えます。融資の対象が物件の取得費のみで、改修費や諸費用は自己資金になる場合もあるため、融資の対象範囲も、金融機関に確認しておきましょう。

金融機関に相談する前の準備と進め方

融資の相談に行くときは、準備の有無で話の進み方が変わります。ここでは、一般的な準備の流れを紹介します。必要な書類や手続きは金融機関で異なるため、事前に何を用意すればよいか、問い合わせて確認してください。

準備1｜収支計画を作る

取得費、改修費、諸費用の合計、想定の家賃、空室の見込み、毎月の費用、返済の見込みを整理した、簡単な収支計画を作ります。楽観的な数字だけでなく、家賃が下がった場合や、空室が長引いた場合の見方も用意しておくと、慎重さが伝わります。

準備2｜物件の資料をそろえる

物件の概要、写真、登記の情報、現状の状態、改修の見積もり、周辺の家賃の根拠などを、資料としてまとめます。物件の状態がよく分かる資料があるほど、評価を判断してもらいやすくなります。

準備3｜自分の状況を整理する

勤務先や年収、既存の借入、預貯金などの資産を、一覧にして整理します。必要な提出書類は金融機関によって違うため、資料の種類は個別に確認が必要です。

準備4｜相談先を絞りすぎずに回る

金融機関は、築古戸建てや小口の融資に対する方針が、それぞれ違います。1か所で難しいと言われても、別の金融機関では違う反応が返ってくることがあります。複数の金融機関に相談し、条件を比べるのが基本です。ただし、相談の内容や、断られた履歴が気になる場合は、進め方を専門家に相談するのも一つです。

相談の前に確認したいチェックリスト

• 取得費・改修費・諸費用・予備費をまとめた、全体の資金計画があるか
• 想定の家賃と、その根拠（近隣の相場）を説明できるか
• 物件の資料（登記の情報・写真・状態・見積もり）がそろっているか
• 自分の収入・資産・既存の借入を整理できているか
• 空室や金利上昇など、条件が悪くなった場合の見方を用意しているか
• 融資の対象範囲と、自己資金が必要な部分を確認する予定があるか

話を急がせる相手には慎重に

融資が通る前提で、契約を急がせるような話には注意が必要です。融資の可否は、最終的に金融機関が決めます。不動産会社や紹介者の説明だけで判断せず、融資の条件、契約の内容、費用の内訳を書面で確認し、疑問があれば、専門家や消費生活センターなどの窓口に相談してください。

よくある質問

築古戸建てでも、住宅ローンは使えますか？

住宅ローンは、一般に自分が住むための住宅を対象にした融資です。賃貸に出す目的の物件に使うと、契約上の問題になる可能性があります。投資用の物件には、投資用の融資や、別の種類の融資を検討することになるため、金融機関の規約や条件を確認してください。

年収が高くないと、築古戸建ての融資は難しいですか？

年収だけで決まるわけではありません。勤務先、勤続年数、既存の借入、自己資金、物件の評価、事業計画など、複数の要素を合わせて判断されます。ただし、築古戸建ての場合は、物件の評価が小さくなりやすいぶん、本人の返済力が重く見られやすい傾向があります。見られ方は金融機関で異なるため、個別に相談して確かめましょう。

融資なしで、築古戸建てから始めても大丈夫ですか？

融資に頼らず始める人もいます。ただし、「融資なしなら安心」「融資なしなら成功する」とは言えません。空室や修繕のリスクは、融資の有無にかかわらずあります。手元資金を使い切らず、予備費を残したうえで、無理のない金額から始めることが大切です。

金融機関に融資を断られたら、投資は諦めるべきですか？

断られた理由によって、次の動き方が変わります。物件の評価が理由なら、物件を変える、頭金を増やす、といった見直しができます。本人の状況が理由なら、融資に頼らない道や、段階的に実績を作る道もあります。理由を確認し、計画を見直したうえで、別の金融機関や別の方法を検討するとよいでしょう。

まとめ

築古戸建ての融資は、「つく場合もあれば、つかない場合もある」ものです。難しいと言われる背景には、建物の担保評価、耐用年数と返済期間、物件の状態や権利の不確実さ、金額の小ささといった事情があります。融資を検討するなら、属性、物件、事業計画の3点を整理して、金融機関に相談します。

融資に頼らない道も、少額から始める、現金で取得できる価格帯を選ぶ、0円〜低価格の物件を探す、段階的に増やす、といった形であります。融資を使うかどうかは、利回りと返済、空室になったときの耐性、金利上昇の影響、出口を見て決めます。いずれの場合も、リフォーム費用や諸費用、予備費まで含めた資金計画が欠かせません。

ボロ戸建て投資の資金調達は、「どれだけ借りられるか」より、「無理なく続けられる計画か」で考えることが大切です。融資の条件や税金、登記などの最新の情報は、金融機関や専門家に確認しながら、自分の状況に合った進め方を選んでください。

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