実家の空き家を相続したらどうする？売る・貸す・残すの判断と最初にやること

「実家の空き家を相続したけれど、どうすればいいのか分からない」「親が施設に入って実家が空いたまま、いずれ相続することになりそう」。空き家の相続は、手続き、お金、家族との話し合いが一度に押し寄せるため、何から手を付けるか迷いやすいテーマです。住んでいない家でも、持っているだけで税金や管理の負担は続きます。

この記事では、空き家を相続したときに最初にやること、相続後の選択肢（売る・貸す・自分や家族が使う・そのまま残す・解体する）、判断の軸、共有名義のリスク、維持費と税金の考え方、貸す場合と売る場合の入口を整理します。法律・税金・登記は個別の事情で結論が変わるため、手続きの詳細は司法書士・税理士・弁護士・自治体などの専門家や窓口に確認してください。

実家の空き家を相続したらまず確認すること

相続した空き家をどうするかを考える前に、そもそも「誰が、何を、どういう形で相続するのか」がはっきりしていないと、売ることも貸すこともできません。慌てて物件の使い道を決めるより、先に足元の確認を済ませるのが近道です。

1. 誰が相続人になるのかを確認する

相続人は、法律で決まった範囲の親族です。家族構成によっては、疎遠だった親族や、すでに亡くなった人の子（孫の世代）が関わることもあります。戸籍をたどって相続人を確定する作業は、思ったより時間がかかることがあります。進め方は司法書士や弁護士に相談すると整理しやすくなります。

2. 遺言があるかを確認する

遺言書がある場合は、その内容が遺産分割の出発点になります。自宅に保管されている遺言、公証役場で作られた遺言、法務局で保管されている遺言など、形はいくつかあります。見つけた遺言書を勝手に開封してよいかどうかは種類によって扱いが違うため、手を付ける前に専門家や窓口に確認してください。

3. 実家に何があるかを把握する

空き家の相続では、建物と土地だけでなく、残された家財、仏壇や写真などの思い出の品、書類、貴重品、場合によっては借金や未払いの請求なども関係します。プラスの財産もマイナスの財産も含めて把握しないと、相続するかどうかの判断ができません。相続するかどうかを決める手続き（放棄など）には期限があるため、早めに専門家へ相談することをおすすめします。

4. 現地を見て、家の状態を確認する

遠方でもできるだけ一度は現地に行き、屋根・外壁・床・水回り・庭木・隣地との境の様子を見ておきます。雨漏りや傾きがないか、ごみや虫、害獣の気配はないかなど、写真に撮っておくと、あとで売却や賃貸を考えるときの資料になります。

5. 相続登記が義務化されていることを知っておく

不動産を相続したときの名義変更（相続登記）は、現在は申請が義務とされています。以前は放置されることも多かった手続きですが、義務化されたため、「そのうち」と後回しにしにくくなりました。申請の期限や、期限内に遺産分割がまとまらないときの扱い、必要な書類などの詳細は、法務局や司法書士に確認してください。この記事では詳しい条件は取り上げません。

名義が亡くなった親のままだと、売却も賃貸の契約も、原則として進められません。名義を整えることは、どの選択肢を選ぶ場合にも必要になる土台の作業です。

空き家の相続手続きの流れ｜遺産分割から名義変更まで

相続の手続きは、家庭ごとに順番や必要な書類が変わります。ここでは、空き家の相続でよくある流れを、全体像としてまとめます。個別の判断は専門家に確認してください。

1. 亡くなったあとの届出や、公共料金・保険などの確認
2. 相続人と相続財産の調査（戸籍の収集、不動産の確認、預貯金や借入の確認）
3. 遺言書の有無の確認
4. 相続人どうしで遺産分割の話し合い（遺産分割協議）
5. 話し合いの結果を書面にまとめる（遺産分割協議書など）
6. 不動産の名義変更（相続登記）の申請
7. 税金に関わる届出や申告が必要かの確認（税務署・税理士に確認）

遺産分割の話し合いで決めておきたいこと

空き家を誰が取得するのかに加え、取得した人が維持費や税金を負担する前提なのか、売却して代金を分けるのか、共有のままにするのか、といった点を話し合います。実家に思い入れのある人もいれば、遠方で関わりたくない人もいます。感情的になりやすい場面なので、事実（家の状態、維持費の見込み、売却や賃貸の可能性）を先に共有しておくと、話が進みやすくなります。

相談先の使い分け

• 名義変更（相続登記）や書類の作成: 司法書士、法務局
• 相続税や、売却・賃貸にかかる税金: 税理士、税務署
• 相続人どうしの争い、権利関係の整理: 弁護士
• 空き家の管理や活用の制度、補助金、相談窓口: 市区町村の空き家担当課
• 売却や賃貸の相談: 不動産会社（複数に相談して比べる）

相続した空き家の選択肢｜売る・貸す・使う・残す・解体する

名義と相続人が整理できたら、空き家をどうするかを考えます。大きくは次の5つの方向があります。どれが正解という話ではなく、物件と家族の事情によって合うものが変わります。

選択肢1｜売る

空き家を手放し、維持費や管理の負担から離れる方法です。まとまった資金を得られる可能性がある一方で、売却後の毎月の収入はありません。売れるかどうか、いくらで売れるかは、立地・建物の状態・需要によって大きく変わります。

選択肢2｜貸す

空き家を戸建て賃貸として貸し、家賃収入を得る方法です。家を残しつつ、維持費の負担を家賃でまかなえる可能性があります。ゼロイエでは、空き家（主に戸建）を貸して家賃収入を得る考え方を基本にしていますが、貸せるかどうかは、地域の需要と建物の状態次第です。修繕費や空室の期間によっては、収支が合わないこともあります。

選択肢3｜自分や家族が使う

相続人本人が住む、セカンドハウスとして使う、子どもや親族が住む、といった使い方です。家賃収入は発生しませんが、住居費の軽減や、実家を守りたい気持ちに応えられます。ただし、使い始めるまでに改修が必要になることもあり、継続的に使う見込みがあるかを現実的に確かめる必要があります。

選択肢4｜そのまま残す

当面は何もせず、管理しながら残す方法です。決断を先延ばしにできる反面、固定資産税や管理の手間は続き、建物の傷みも進みます。「残す」と決めるなら、管理の頻度や担当者、費用を決めておくことが前提です。何も決めずに放置するのとは違います。

選択肢5｜解体して更地にする

古い建物を取り壊して土地として活用・売却する方法です。建物の維持管理から解放される一方で、解体費用がかかり、税金の扱いも変わりえます。「解体すれば売れる」「更地にすれば得」とは限らないため、解体を決める前に、自治体や不動産会社、税理士に確認することをおすすめします。

売る・貸す・残すの判断軸｜状態・立地・維持費・税金・家族・時間

選択肢が見えてきたら、次の6つの軸で比べます。全部に答えを出す必要はありませんが、自分の中で優先順位をつけておくと、迷いが減ります。

軸1｜家の状態

雨漏り、傾き、シロアリ、設備の故障などがどの程度あるかを確認します。状態が悪いほど、貸す場合の修繕費がかさみ、売る場合の価格にも影響します。修繕の範囲は、貸す前に必要最小限に絞る考え方があり、詳しくは賃貸に出す前にどこまで直す？必要最小限のリフォームの考え方で解説しています。

軸2｜立地と需要

最寄り駅やバス、学校、買い物の便、周辺に戸建てを借りたい人がいるかどうかで、貸す・売るの見通しが変わります。借りる人の需要は、周辺の募集状況から確認できます。調べ方は空き家の家賃相場の調べ方で整理しています。

軸3｜維持費

空き家を持ち続けるには、税金に加えて、草木の手入れ、通風や換気、清掃、水道・電気の基本料金、必要に応じた保険料などがかかります。遠方なら、移動の費用や時間も負担になります。これらを年間でどの程度見込むか、実際に控えてみると判断材料になります。

軸4｜税金

不動産を持つことで毎年かかる税金のほか、売却したときの税金、貸したときの所得に関わる税金など、場面ごとに関係する税が違います。特例や控除の有無、条件、期限は、制度の内容が変わることもあるため、税務署や税理士に最新の情報を確認してください。保有中の税金の基本は空き家を持つ・貸すとかかる税金にまとめています。

軸5｜家族の希望

相続人それぞれの気持ちや事情は、物件の条件と同じくらい大切です。「実家は残したい」「負担は避けたい」という希望が食い違うと、決断が止まります。希望を一覧にして書き出し、残したい理由と、手放してもよい条件を分けて話すと、折り合いを探しやすくなります。

軸6｜かけられる時間

売却は一度の手続きで終わりますが、準備から成約までに数か月かかることもあります。貸す場合は、募集、契約、入居後の管理が続きます。自分でできるか、管理会社に任せるかも含めて、時間と手間を見積もります。

ゼロイエの立場は、貸して家賃収入を得る選択肢を基本として紹介することですが、状況によっては売るほうが合う場合も十分にあります。維持の負担が大きい、遠方で管理できない、修繕費をかけても借り手が見込めない、家族がまとまった資金を望んでいる、といった場合は、売却を前向きに考えてよい局面です。貸すか売るかの具体的な比較は空き家は「貸す」か「売る」か？判断基準を整理も参考にしてください。

実家が共有名義になるリスクと整理の考え方

相続人が複数いるとき、「とりあえず全員の共有名義にしておく」という形になりがちです。話し合いが一時的に収まるため選ばれやすい方法ですが、あとで動きにくくなることがあります。

共有名義で起こりやすい困りごと

• 売却や賃貸、解体などの大きな判断で、共有者全員の合意が必要になりやすい
• 共有者の一人が亡くなると、その持分がさらにその相続人へ分かれ、共有者がどんどん増えうる
• 共有者の中に連絡が取れない人、意見が合わない人が出ると、物件が動かせなくなる
• 固定資産税や修繕費の負担を誰がどれだけ持つか、あいまいなままになりやすい
• 共有者の一人が持分だけを第三者に譲るなど、予期しない関係者が増えるおそれがある

共有名義の具体的な扱いは、持分の考え方や、共有物の管理・変更に必要な同意の範囲など、法律の細かい取り決めが関わります。個別のケースは、司法書士や弁護士に確認してください。

共有を避ける・減らす方向性

一般的な考え方として、空き家を取得する人を一人に決め、その人が他の相続人へ代償を支払う、または売却して代金を分ける、といった方法があります。どれが合うかは、家族の資金事情や物件の価値によって違います。すぐに結論が出ないときは、「いつまでに、誰が、何を決めるか」を期限付きで書き残しておくだけでも、先送りの連鎖を防ぎやすくなります。

維持費と税金の考え方、放置するリスク

空き家を持ち続けるとかかるお金

空き家には、住んでいなくても毎年かかる費用があります。代表的なものは、固定資産税や都市計画税、草木の手入れや清掃、ライフラインの基本料金、火災保険など保険の費用、そして修繕費です。金額は、地域・敷地の広さ・建物の状態によって大きく変わります。

相続した直後は、「いくら持ち出しになるのか」が見えないまま時間が過ぎがちです。まず1年分の支出を書き出し、売る・貸す・残す、それぞれの場合の収支を並べてみると、判断が現実的になります。

相続に関わる税金は専門家に確認

相続では、相続税のほか、不動産を売ったときや、相続したあとに貸したときの税金も関係します。特例や控除が使える場合がありますが、条件や期限が細かく決まっているため、「この特例があるから大丈夫」と自己判断するのは避けたほうが安全です。相続した時期や物件の種類、売却の時期によって扱いが変わりうるので、税務署や税理士に、最新の制度を確認してください。

放置するとどうなるか

空き家を放置すると、建物の傷みが進み、屋根や外壁の一部が落ちる、ブロック塀が傾く、草木が隣地へ越境する、動物が棲みつく、不審者が入り込む、といった問題が起こりやすくなります。近隣に被害が出た場合は、所有者の責任が問われ、損害の賠償を求められる可能性もあります。

自治体によっては、状態の悪い空き家に対して、所有者へ指導や勧告を行う取り組みがあり、その内容によっては税金の扱いにも影響しうるとされています。どの段階でどのような対応になるかは自治体ごとに運用が異なるため、詳しくは特定空き家・管理不全空き家とは？放置するリスクと所有者が取れる対策を参照し、最新の情報は自治体の空き家担当課に確認してください。

相続した空き家を貸す場合の流れ

「実家をそのまま貸せないか」と考える人は多くいます。ただし、貸せるかどうかは、名義、建物の状態、地域の需要、家財の整理の進み具合で変わります。一般的な流れは次のとおりです。

1. 名義の整理（相続登記）と、共有者がいる場合の合意の確認
2. 家財・残置物の片づけと、清掃
3. 建物の状態確認と、必要最小限の修繕の見積もり
4. 周辺の家賃相場と、借り手の需要の確認
5. 募集条件（家賃・契約期間・ペットの可否など）の検討
6. 保険の見直し（火災保険や賠償責任保険の扱いの確認）
7. 管理を自分で行うか、管理会社に任せるかの決定
8. 入居者の募集、申込の審査、賃貸借契約

片づけと修繕は「必要最小限」から考える

実家には、家財や思い出の品が残っていることが多く、片づけだけでも大きな作業になります。業者に依頼する場合の考え方は残置物が残った空き家の片づけを参考にしてください。修繕は、住むために最低限必要なところ（雨漏り、水回り、安全面）を優先し、借り手の反応を見ながら段階的に手を入れる考え方があります。

保険と相場の確認を忘れない

貸す前には、火災保険の契約内容が賃貸に対応しているかどうかを、保険会社や代理店に確認する必要があります。居住用として入っている保険が、貸したあとも同じ条件で使えるとは限りません。確認のポイントは空き家を貸す前の火災保険・賠償責任保険の考え方にまとめています。

貸すのが向かないケースもある

建物の傷みが大きく修繕費が見合わない、周辺に借りたい人がほとんどいない、共有者の合意が取れない、といった場合は、貸す形がうまく成り立たないことがあります。そのときは、売却や解体を含めて、別の選択肢へ切り替える柔軟さも必要です。貸すこと自体が目的にならないよう、収支の見通しと、うまくいかなかった場合の出口を最初に決めておきましょう。

売る場合の入口、相談先、最初の3か月のチェックリスト

売る場合は、複数の不動産会社に相談して比べる

売却を考えるときの入口は、不動産会社への相談です。1社だけで決めず、複数の会社に査定を依頼し、見立てや売り方の提案を比べると、判断しやすくなります。査定額が高い会社が最適とは限らないため、その根拠や、売れるまでの見通し、手数料の考え方もあわせて確認します。

古い家や傷みの大きい家は、建物をそのまま売る、更地にして売る、買取を依頼する、といった方法があり、どれが合うかは物件次第です。名義が整っていないと売却は進められないため、並行して相続登記の準備も進めましょう。売却にともなう税金は、売る前に税理士や税務署へ相談しておくと安心です。

最初の3か月でやることチェックリスト

• 相続人と相続財産を確認し、遺言の有無を確認した
• 相続の手続きの全体像を、司法書士など専門家に確認した
• 相続登記が義務であること、期限や手続きを法務局・司法書士に確認した
• 現地を訪れ、建物・敷地の状態を写真で記録した
• 年間の維持費（税金・管理・保険・修繕）を書き出した
• 売る・貸す・使う・残す・解体するの希望を、家族で話し合った
• 共有名義にする場合のルール（連絡・費用・判断）を書面で決めた
• 貸す場合は家賃相場と修繕の見積もりを、売る場合は複数の査定を取った
• 税金（相続・保有・売却・賃貸）について、税理士・税務署に確認した
• 自治体の空き家担当課に、相談窓口や補助制度の有無を確認した

よくある質問

実家の空き家を相続したら、まず何から始めればよいですか？

相続人と遺言の有無の確認、相続財産（プラスもマイナスも）の把握、現地の状態の確認が最初の一歩です。あわせて、相続登記が義務化されていることを踏まえ、司法書士や法務局に手続きの流れと期限を確認してください。使い道の判断はそのあとでも遅くありません。

相続した空き家を貸すことはできますか？

名義が整っていて、借りたい人の需要があり、建物の状態が一定以上であれば、貸せる可能性があります。ただし、家財の片づけ、必要最小限の修繕、保険の確認、家賃相場の把握が先に必要です。貸せるかどうかは、物件や地域で大きく変わります。

空き家の相続登記をしないとどうなりますか？

相続登記は現在、申請が義務とされています。手続きをしないままでいると、売却や賃貸の契約が進められないだけでなく、期限を過ぎた場合の扱いが定められています。具体的な期限や扱いは、法務局や司法書士に確認してください。

相続した空き家は、売るのと貸すのとどちらがよいですか？

一概には言えません。維持の負担が大きい、遠方で管理できない、修繕費が見合わない場合は売却が合うことがあります。一方、需要のある地域で、建物の状態が使える水準であれば、貸して家賃収入を得る選択肢も考えられます。判断の軸は、本文の6つの軸を参考にしてください。

相続した空き家を、そのまま放置してもいいですか？

すぐに何かを決められないこと自体は珍しくありませんが、完全な放置は、建物の傷みや近隣への影響、税金の負担などのリスクが続きます。最低限の管理を続けながら、期限を決めて方針を固めていくことをおすすめします。

まとめ

実家の空き家を相続したら、最初にやることは、相続人・遺言・財産の確認と、現地の状態の把握、そして相続登記の準備です。名義を整えないと、売ることも貸すこともできません。そのうえで、売る・貸す・自分や家族が使う・残す・解体する、という選択肢を、家の状態・立地・維持費・税金・家族の希望・かけられる時間の軸で比べてください。

共有名義は、動きにくくなる原因になりやすいため、早めに整理の方向を決めておくことが大切です。ゼロイエでは、貸して家賃収入を得る選択肢を紹介していますが、状況によっては売るほうが合う場合もあります。法律・税金・登記は、司法書士・税理士・弁護士・自治体の窓口に確認しながら進めてください。

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