利回りの計算方法｜表面利回りと実質利回りの違い

不動産投資を検討するときによく使われる指標が「利回り」です。ただし、利回りには種類があり、どの数字を見るかで判断が変わります。広告に載っている利回りと、実際に手元に残るお金から計算した利回りが大きく違う、ということも珍しくありません。

この記事では、表面利回りと実質利回りの計算方法と違いを、仮の数字を使った計算例とあわせて解説します。さらに、戸建て賃貸や空き家で特に気をつけたい計算の注意点、0円で取得した物件の考え方、回収期間や手残りの出し方まで、自分で利回りを計算できるようになるための手順をまとめます。

利回りとは何か:投資額に対して1年でどれだけ戻るか

利回りは、投じたお金に対して、1年間でどれくらいの収入が得られるかを割合(%)で表したものです。不動産の場合は、家賃収入を物件の価格や投資額で割って求めます。同じ価格の物件でも家賃が違えば利回りは変わり、同じ家賃でも価格が違えば利回りは変わります。そのため、条件の違う物件を同じ物差しで比べるときに便利な指標です。

一方で、利回りは「どの収入を」「何で割るか」によって、いくつもの種類があります。よく使われるのは、家賃収入をそのまま価格で割る表面利回りと、経費や諸費用を反映させた実質利回りの2つです。まずはこの2つの計算方法を押さえましょう。

表面利回りの計算方法

表面利回りは、年間の家賃収入を物件の購入価格で割って求めます。グロス利回りと呼ばれることもあります。

表面利回り(%)= 年間家賃収入 ÷ 購入価格 × 100

たとえば、購入価格が300万円で、月3万円(年36万円)で貸せる場合、表面利回りは12%になります。手軽に比較できる反面、経費や空室は反映されません。

販売図面やポータルサイトに載っている利回りは、多くの場合この表面利回りです。また、空室の物件では「この家賃で貸せたら」という想定家賃で計算されていることもあります。その家賃が本当に周辺の相場に合っているかは、自分で確かめる必要があります。

「現況」と「想定」のどちらで計算されているかを確認する

販売中の物件の利回りには、すでに入居者がいて実際の家賃で計算した「現況」の利回りと、空室の物件に家賃を仮置きして計算した「想定」の利回りがあります。現況の場合は、今の入居者がいつから住んでいるか、家賃が周辺より高すぎたり安すぎたりしないかを確認します。想定の場合は、その家賃で本当に入居者が決まるか、貸し出す前にどれくらいの工事が必要かを確認します。同じ「利回り○%」でも、前提が違えば意味が変わるため、図面の注記や不動産会社への質問で必ず確かめましょう。

実質利回りの計算方法

実質利回りは、年間の家賃収入から経費を引き、取得にかかった費用も含めて計算します。ネット利回りと呼ばれることもあります。

実質利回り(%)=(年間家賃収入 − 年間経費)÷(購入価格 + 取得時の諸費用)× 100

経費には、固定資産税、火災保険料、管理費、修繕費などが含まれます。表面利回りより低くなるのが一般的です。

分母(投資額)に入れるもの

分母には、物件を「貸せる状態」にするまでにかかったお金を入れます。古い戸建てや空き家の場合、購入価格だけでなく、次のような費用も含めて考えると実態に近くなります。

• 登記費用(登録免許税、司法書士への報酬など)
• 仲介手数料、不動産取得税、契約書の印紙代
• 残置物の処分費、清掃費
• 貸し出す前に必要なリフォーム・修繕の費用

取得時の税金や登記の費用は、物件の評価額や地域によって変わります。詳しくは空き家を取得したときにかかる税金と登記費用まとめを参考にし、実際の金額は司法書士や自治体などに確認してください。

分子から差し引く年間経費

• 固定資産税・都市計画税
• 火災保険料(地震保険を付ける場合はその分も)
• 管理会社に任せる場合の管理委託費
• 入居中の修繕費(給湯器やトイレなど設備の交換に備える分)
• 入居者募集の広告料や、退去時の原状回復費を年あたりにならしたもの

修繕費や退去時の費用は毎年同じ額が出ていくわけではありませんが、「年あたりこれくらい」と見込んでおくと、利回りが現実に近づきます。家賃に対して一定の割合を積み立てる、という考え方で見積もる方法もあります。

自分で管理する場合の管理費の扱い

管理会社に任せず自分で入居者対応をする場合、管理委託費はかかりません。そのぶん実質利回りは高くなりますが、問い合わせへの対応や設備の手配、家賃の確認などに自分の時間を使うことになります。遠方の物件や、本業が忙しい方は、将来管理を任せる可能性も考えて、管理費を入れた場合の利回りも一度計算しておくと、判断がぶれにくくなります。

計算例:同じ物件でも見る数字で印象が変わる

ここでは、古い戸建てを取得して貸すケースを仮の数字で計算してみます。金額は計算の流れを示すための例で、実際の費用は物件や地域で大きく変わります。

• 購入価格:100万円
• 取得時の諸費用:20万円
• 貸し出し前のリフォーム費:130万円
• 家賃:月4万円(年48万円)
• 年間経費:固定資産税3万円、火災保険料2万円、管理費2.4万円、修繕の積み立て4.8万円、合計12.2万円

購入価格だけで見た表面利回り

48万円 ÷ 100万円 × 100 = 48%。非常に高く見えますが、リフォーム費も諸費用も入っていない数字です。安い物件ほど、この計算では利回りが極端に高くなります。

投資総額で見た表面利回り

投資総額は、100万円+20万円+130万円で250万円です。48万円 ÷ 250万円 × 100 = 19.2%。同じ物件でも、分母を変えるだけで半分以下になりました。

実質利回り

年間の手残りは、48万円 − 12.2万円 = 35.8万円です。35.8万円 ÷ 250万円 × 100 = 約14.3%。さらに、1年のうち1か月は空室になると見込むと、家賃収入は44万円になり、手残りは31.8万円、実質利回りは約12.7%まで下がります。

このように、48%という数字と約12.7%という数字は、同じ物件を別の角度から見ただけです。どちらが正しいというより、判断に使うのは「投資総額」と「経費・空室を引いた手残り」で計算した数字だと考えておくとよいでしょう。リフォーム費の見積もり方はボロ戸建てのリフォーム費用はいくら？項目別の目安と抑え方で詳しく解説しています。

条件が変わったときの利回りも見ておく

計算例の物件で、条件が想定より悪くなった場合も試算してみます。管理費と修繕の積み立ては家賃に連動させ、それ以外の経費は同じとします。

• 家賃が月3.5万円にとどまった場合:年間家賃42万円、年間経費11.3万円で手残りは30.7万円。実質利回りは約12.3%です。
• リフォーム費が180万円に増えた場合:投資総額は300万円。手残り35.8万円のままでも、実質利回りは約11.9%です。
• 両方が重なった場合:手残り30.7万円 ÷ 投資総額300万円で、実質利回りは約10.2%まで下がります。

家賃とリフォーム費は、どちらも見積もりがずれやすい項目です。条件を少し悪くしても、自分が納得できる利回りに収まるかを確認しておくと、取得後の想定外に強い計画になります。

0円で取得した物件の利回りの考え方

空き家を0円で譲り受けた場合、購入価格で割る表面利回りは計算ができません(0で割ることになるため)。そのため、0円物件では「実際に出したお金の合計」を分母にして考えます。

例えば、取得価格0円、登記などの諸費用15万円、残置物の処分20万円、リフォーム150万円で、投資総額が185万円になったとします。月3.5万円(年42万円)で貸せれば、投資総額に対する表面利回りは約22.7%です。ここから固定資産税や保険、修繕の積み立てなどを差し引いて、実質利回りを出します。

0円物件は「タダで手に入ったから利回りが無限大」と考えがちですが、実際には取得後にかかるお金のほうが大きくなることも多いものです。また、譲り受けた場合は税金の扱いが売買とは異なることがあるため、取得前に税務署や税理士に確認しておきましょう。0円取得の収支の全体像は空き家0円取得は本当に儲かる？初期費用と収支の目安でも整理しています。

戸建て賃貸で特に見ておきたい数字

• 空室率:戸建ては1戸だけのことが多く、空室期間の影響が大きくなります。
• 修繕費:古い物件では、屋根や水回りなどの修繕費を見込んでおく必要があります。
• 取得時の諸費用:登記費用や不動産取得税など、購入価格以外の費用も含めます。
• 投資額の回収期間:年間の手残りで、投資額を何年で回収できるかを確認します。

空室を利回りに反映させる方法

アパートのように部屋数が多ければ、一部屋が空いても収入はゼロになりません。しかし戸建ては1戸なので、空室の間は家賃収入がまったく入りません。計算では、「年間家賃 × 入居している月数 ÷ 12」のように、空室の月数を差し引いた家賃収入を使うと安心です。何か月を見込むかは、地域の需要や募集の状況によって変わるので、地元の不動産会社に「募集からどれくらいで決まることが多いか」を聞いて決めましょう。家賃や需要の調べ方は空き家の家賃相場の調べ方｜地方の戸建て賃貸の需要を見極めるで解説しています。

回収期間の計算方法

回収期間は、投資総額を年間の手残りで割って求めます。

回収期間(年)= 投資総額 ÷ 年間の手残り(家賃収入 − 年間経費)

先ほどの計算例では、250万円 ÷ 35.8万円で約7年、空室を1か月見込むと250万円 ÷ 31.8万円で約7.9年です。利回りが「割合」で示されるのに対し、回収期間は「何年で元が取れるか」という形で示されるため、直感的に判断しやすいのが特徴です。築年数が古い戸建ての場合は、回収が終わる前に大きな修繕が必要にならないかも、あわせて考えておきましょう。

融資を使う場合に見ておきたい数字

ここまでの計算は、すべて自己資金で取得した場合を前提にしています。金融機関から借り入れて取得する場合は、利回りに加えて、毎月の返済後にいくら手元に残るか(キャッシュフロー)を確認することが大切です。

考え方としては、年間の手残り(家賃収入 − 経費)から、年間の返済額(元金と利息)を差し引きます。実質利回りが同じでも、借入期間が短い、金利が高いといった条件では、返済後の手残りが少なくなり、場合によってはマイナスになります。また、自分が実際に出した自己資金に対して、返済後の手残りがどれくらいかを見る「自己資金に対する利回り」で考える方法もあります。融資の条件は、借りる人の属性や金融機関によって大きく変わるため、複数の条件で試算しておきましょう。

仮の例として、先ほどの物件(投資総額250万円、年間の手残り35.8万円)で、自己資金50万円、残りを借り入れ、年間の返済額が24万円になったとします。返済後の手残りは35.8万円 − 24万円 = 11.8万円です。投資総額に対する実質利回りは約14.3%のままですが、自己資金50万円に対しては約23.6%の割合で手残りが生まれている計算になります。一方で、空室が続けば返済だけが残るため、借り入れを使うほど空室や修繕への備えが重要になります。借りるか、自己資金で買うかは、ご自身の属性や手元資金、かけられる時間によって変わるため、金融機関や専門家とも相談しながら決めましょう。

利回りの計算でよくある間違い

1. 想定家賃をそのまま使う:募集図面の想定家賃が相場より高く設定されていることがあります。周辺の成約に近い水準で計算し直しましょう。
2. リフォーム費を分母に入れない:古い戸建てでは、購入価格よりリフォーム費のほうが大きいこともあります。
3. 満室(入居し続ける)前提で計算する:戸建ては空室の影響がそのまま収入に表れます。
4. 税金を入れる場所を混同する:固定資産税は年間経費に入れますが、家賃収入にかかる所得税・住民税は、人によって税率が違うため、利回りとは分けて考えるのが一般的です。
5. 1つの数字しか出さない:家賃や空室、修繕費は予想どおりにいかないこともあるので、楽観・標準・悲観の3つくらいで試算すると判断しやすくなります。

利回りだけで判断しない

高い利回りの物件は、その分リスクが高い場合があります。たとえば、地方で入居需要が弱い、再建築ができない、修繕費が大きいといった理由で価格が低くなっていることもあります。利回りは、あくまで比較のための目安のひとつとして扱い、空き家投資で失敗しやすいパターンも踏まえて検討しましょう。

なお、「空き家投資なら何%くらいを目安にすればよいのか」という目安の考え方は、空き家投資の利回りの目安は？表面利回りだけで判断しない考え方で整理しています。この記事で計算方法を押さえたうえで、自分なりの基準をつくる参考にしてください。

売却まで含めて考える

利回りや回収期間は、毎年の家賃収入に注目した指標です。しかし実際には、いつか売却したり、別の用途に使ったりする「出口」があります。例えば、回収期間が長めでも、売却しやすい立地で一定の価格が見込める物件なら、全体としての収支は悪くないこともあります。逆に、利回りが高くても売却がほとんど見込めない物件は、建物が使えなくなった後の解体費や維持費が負担になる場合があります。取得前に、地元の不動産会社に「将来売るとしたら、どのくらいの価格や期間が考えられるか」を聞いておくと判断材料になります。

自分で利回りを計算する手順

1. 周辺の戸建て賃貸の家賃を調べ、控えめな家賃を決める
2. 購入価格に、諸費用・残置物処分・貸し出し前のリフォーム費を足して、投資総額を出す
3. 固定資産税、保険料、管理費、修繕の積み立てなど、年間経費を書き出す
4. 空室の月数を見込み、年間の家賃収入を調整する
5. 表面利回り(投資総額ベース)、実質利回り、回収期間の3つを計算する
6. 家賃が下がった場合、修繕費が増えた場合など、条件を変えて再計算する

表計算ソフトなどで一度ひな形を作っておくと、物件ごとに数字を入れ替えるだけで比較できるようになります。計算に使った家賃や工事費の根拠(どの募集情報を参考にしたか、どの業者の見積もりか)もあわせて残しておくと、後から見直すときや、ほかの物件と比べるときに役立ちます。

よくある質問

表面利回りと実質利回り、どちらを見ればよいですか？

物件を探す段階で大まかに比べるなら表面利回り、取得するかどうかを判断する段階では実質利回りを使うのが一般的です。ただし、広告に載っている表面利回りは前提条件が物件ごとに違うため、気になる物件は自分で投資総額と経費を入れて計算し直しましょう。

修繕費はどれくらい見込めばよいですか？

建物の状態や築年数、設備の古さによって大きく変わるため、一律の金額は示せません。貸し出し前の工事は工務店などの見積もりをもとにし、入居中の修繕は、給湯器や水回りの設備がいつ頃交換時期を迎えるかを確認したうえで、年あたりの積み立て額を決めると現実的です。

税金を引いた後の利回りも計算すべきですか？

所得税や住民税は、ほかの所得や経費の計上方法によって人それぞれ変わるため、物件どうしを比べる利回りには含めないのが一般的です。ただし、最終的に手元に残るお金を知るには、税金の影響も考える必要があります。具体的な税額は、税務署や税理士に確認してください。

広告の利回りが高い物件は、お得な物件ですか？

利回りが高いこと自体は、必ずしもお得であることを意味しません。価格が安いのには、建物の傷み、需要の弱さ、法的な制約など、何らかの理由があることが多いからです。高い利回りが出ている物件ほど、なぜその価格なのかを確認し、リフォーム費や空室を織り込んで計算し直したうえで判断しましょう。

家賃はどうやって決めればよいですか？

まず賃貸ポータルサイトで、同じ地域・同じくらいの広さの戸建て賃貸がいくらで募集されているかを調べます。ただし募集中の家賃は、実際に決まった家賃より高めのこともあります。地元の不動産会社に、最近どのくらいの家賃で決まっているか、どんな条件だと早く決まるかを聞き、控えめな水準で計算に使うのがおすすめです。

まとめ

利回りは、表面利回りだけでなく、経費や諸費用を含めた実質利回りで確認することが大切です。数字の算出には前提条件が必要なため、実際の判断では、複数のケースで試算しておくと安心です。古い戸建てや0円物件では、購入価格ではなく投資総額を分母にし、空室と修繕を織り込んだ手残りで計算することで、数字と実態のずれを小さくできます。

関連する記事として、ボロ戸建て投資とは？利回りが高いと言われる理由とリスクもあわせてご覧ください。

ゼロイエでは、空き家（主に戸建）を0円で取得し、貸すか売るかで収益を手にするための知識とノウハウを、全国的な会員組織を通じて学べる仕組みを提供しています。詳しくは会社概要やゼロイエとはのページをご覧ください。