利回りの計算方法｜表面利回りと実質利回りの違い

不動産投資を検討するときによく使われる指標が「利回り」です。ただし、利回りには種類があり、どの数字を見るかで判断が変わります。この記事では、表面利回りと実質利回りの計算方法と違い、戸建て賃貸で見ておきたい数字を解説します。

表面利回りの計算方法

表面利回りは、年間の家賃収入を物件の購入価格で割って求めます。

表面利回り（％）＝ 年間家賃収入 ÷ 購入価格 × 100

たとえば、購入価格が300万円で、月3万円（年36万円）で貸せる場合、表面利回りは12％になります。手軽に比較できる反面、経費や空室は反映されません。

実質利回りの計算方法

実質利回りは、年間の家賃収入から経費を引き、取得にかかった費用も含めて計算します。

実質利回り（％）＝（年間家賃収入 − 年間経費）÷（購入価格 ＋ 取得時の諸費用）× 100

経費には、固定資産税、火災保険料、管理費、修繕費などが含まれます。表面利回りより低くなるのが一般的です。

戸建て賃貸で特に見ておきたい数字

• 空室率：戸建ては1戸だけのことが多く、空室期間の影響が大きくなります。
• 修繕費：古い物件では、屋根や水回りなどの修繕費を見込んでおく必要があります。
• 取得時の諸費用：登記費用や不動産取得税など、購入価格以外の費用も含めます。
• 投資額の回収期間：年間の手残りで、投資額を何年で回収できるかを確認します。

利回りだけで判断しない

高い利回りの物件は、その分リスクが高い場合があります。たとえば、地方で入居需要が弱い、再建築ができない、修繕費が大きいといった理由で価格が低くなっていることもあります。利回りは、あくまで比較のための目安のひとつとして扱い、空き家投資で失敗しやすいパターンも踏まえて検討しましょう。

まとめ

利回りは、表面利回りだけでなく、経費や諸費用を含めた実質利回りで確認することが大切です。数字の算出には前提条件が必要なため、実際の判断では、複数のケースで試算しておくと安心です。 関連する記事として、空き家0円取得は本当に儲かる？初期費用と収支の目安、空き家の家賃相場の調べ方｜地方の戸建て賃貸の需要を見極めるもあわせてご覧ください。

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