ボロ戸建て投資とは？利回りが高いと言われる理由とリスク

不動産投資の情報を調べていると、「ボロ戸建て投資」という言葉を目にすることがあります。安く取得して貸し出すことで高い利回りを目指す手法として知られていますが、うまくいくかどうかは物件選びと運営次第です。この記事では、ボロ戸建て投資の意味と、利回りが高いと言われる理由、注意すべきリスクを解説します。

ボロ戸建て投資とは

築年数が古く、状態に難がある戸建てを、安い価格（場合によっては0円に近い価格）で取得し、賃貸に出して家賃収入を得る方法です。物件価格が低いため、家賃収入に対する利回りが高くなりやすいとされています。

利回りが高いと言われる理由

• 取得価格が低いため、同じ家賃でも投資額に対する利回りが高くなりやすい
• 地方では、購入価格に比べて家賃が極端に下がらない場合がある
• 物件を安く取得できれば、家賃収入で投資額を早く回収できる可能性がある

ただし、利回りは表面的な数字だけでは判断できません。修繕費や空室、税金などを含めた実質的な収支で見る必要があります。表面的な利回りが高く見えても、実際に手元に残る金額は、修繕費や空室期間によって大きく変わることを念頭に置いておきましょう。

ボロ戸建て投資の主なリスク

• 修繕費が想定以上にかかる：屋根、外壁、給排水、シロアリ被害など、見えない部分の不具合は、契約前の内見だけでは分からないことが多く、解体や着工後に判明して追加費用がかさむケースが少なくありません。
• 入居需要が弱い：安く取得できても、周辺にそもそも賃貸需要がなければ、空室期間が長引きます。空室の間も固定資産税や保険料はかかり続けるため、収支計画が崩れる原因になります。
• 法的な制約：再建築不可や接道義務の確認漏れがあると、取得後に「建て替えができない」「大規模な修繕に制限がある」と分かり、将来の出口(売却や建て替え)の選択肢が狭まります。
• 時間と手間がかかる：物件探し、現地確認、修繕や募集の手配を、自分で進める場面が多くなります。本業と並行して進める場合、想定より時間を取られることがあります。
• 近隣とのトラブル：長く空き家だった物件では、境界や越境物(木の枝、塀など)をめぐる話し合いが、取得後に必要になることがあります。

「ボロ戸建て投資はやめとけ」と言われる理由

インターネットで調べると、「ボロ戸建て投資はやめとけ」という意見を目にすることがあります。これは頭ごなしに否定しているわけではなく、修繕費の見積もりや需要の見立てを誤ったまま始めてしまい、苦労した方の経験に基づく指摘であることが多いようです。言い換えると、「準備や知識が不足したまま始めると、失敗しやすい手法」という意味で語られている面があります。具体的な失敗の内容や、後悔しないために確認しておきたいことは、ボロ戸建て投資はやめとけと言われる理由とは？後悔しないための判断基準で詳しく整理しています。

向いている人・向いていない人の特徴

ボロ戸建て投資への向き不向きは、資金力よりも、時間の使い方や手間への向き合い方で変わってくる面があります。

• 向いている可能性がある方：物件探しや修繕の手配など、自分で動く作業に時間を使える方。小さな失敗や手間を、学びとして受け止められる方。
• 向いていない可能性がある方：平日・休日ともにまとまった時間が取りにくい方。手間をかけずに、管理を任せた状態で運用したい方。

資金計画を立てるときの基本的な考え方

物件の取得価格が低くても、資金計画には、取得にかかる諸費用(登記費用や税金)、修繕費、そして想定外の出費に備える予備費を、あらかじめ組み込んでおく必要があります。「取得費が0円に近いから、ほとんど資金はいらない」と考えるのではなく、諸費用・修繕費・予備費の3つを合計した金額で、無理なく用意できるかどうかを判断することが大切です。具体的な費用の目安は、空き家0円取得は本当に儲かる？初期費用と収支の目安もあわせてご確認ください。

失敗を避けるための考え方

• 取得前に、修繕が必要な箇所と費用の目安を専門家に確認する
• 周辺の家賃相場と、募集したときの反響を事前に調べる
• 法的な制約や権利関係（境界、登記など）を確認する
• 最初から大きく進めず、1軒ずつ経験を積む

向き不向きは「時間」と「属性」で決まる

ボロ戸建て投資は、手間はかかるものの少額から始めやすい手法です。時間を使うことをいとわない方には検討しやすい一方、多忙で時間が取れない方には向かないこともあります。融資を活用した別の手法との優劣ではなく、ご自身の状況に合うかどうかで判断することが大切です。

よくある質問

ボロ戸建て投資は、初心者には難しいですか？

知識や準備がないまま始めると、修繕費や需要の見立てを誤りやすく、難易度は高めといえます。ただし、取得前の調査を丁寧に行い、1軒ずつ経験を積む進め方であれば、初心者でも取り組んでいる例はあります。

失敗しないためには、何から始めればよいですか？

気になる物件の修繕箇所と概算費用を専門家に確認し、周辺の家賃相場と需要を調べることから始めるのが基本です。取得を急がず、1件ごとに判断する姿勢が欠かせません。

融資を使わずに始められますか？

取得価格が低い物件であれば、融資に頼らず現金で始める方もいます。ただし、修繕費や諸費用は別途必要になるため、全体の資金計画をあらかじめ確認しておきましょう。

1軒目は、どのくらいの価格の物件を選ぶとよいですか？

決まった正解はありませんが、1軒目から大きな金額をかけるのではなく、修繕費を含めても無理なく用意できる範囲の物件から始め、運営の流れを経験してから次に進む方が多いようです。価格だけでなく、周辺の需要や建物の状態もあわせて確認しましょう。

まとめ

ボロ戸建て投資は、安く取得できる分、利回りが高くなりやすい反面、修繕・需要・法的制約というリスクがあります。事前の調査と資金計画を丁寧に行い、必要に応じて専門家に相談しながら進めましょう。 関連する記事として、空き家投資で失敗しやすい7つのパターンと避け方、利回りの計算方法｜表面利回りと実質利回りの違い、ボロ戸建てのリフォーム費用はいくら？項目別の目安と抑え方もあわせてご覧ください。

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