ボロ戸建て投資とは？利回りが高いと言われる理由とリスク

不動産投資の情報を調べていると、「ボロ戸建て投資」という言葉を目にすることがあります。安く取得して貸し出すことで高い利回りを目指す手法として知られていますが、うまくいくかどうかは物件選びと運営次第です。この記事では、ボロ戸建て投資の意味と、利回りが高いと言われる理由、注意すべきリスクを解説します。

あわせて、利回りの数字をどう読み解けばよいか、資金計画をどう立てるか、どんな人に向いているのかといった、始める前に知っておきたい判断材料も整理します。「興味はあるけれど、本当に自分にできるのか分からない」という段階の方が、検討を進めるかどうかを決める材料としてお使いください。

ボロ戸建て投資とは

築年数が古く、状態に難がある戸建てを、安い価格(場合によっては0円に近い価格)で取得し、賃貸に出して家賃収入を得る方法です。物件価格が低いため、家賃収入に対する利回りが高くなりやすいとされています。

ここでいう「ボロ」とは、住めないほど壊れているという意味ではなく、長く空き家だった、内装や設備が古い、外観に傷みがある、といった理由で市場の評価が低くなっている物件を指すことが一般的です。多くの場合、地方や郊外にある築年数の古い木造の戸建てが対象になります。

一戸建ての賃貸は、アパートやマンションに比べて募集されている数が少ない地域もあり、ペットを飼いたい家族や、庭や駐車スペースのある家に住みたい方から一定の需要があるとされています。古い戸建てを必要な範囲で直し、こうした需要に応える形で貸し出すのが、ボロ戸建て投資の基本的な考え方です。

取得から家賃収入までの一般的な流れ

1. 空き家バンク、不動産会社、所有者への直接の相談などで物件を探す
2. 現地で建物の状態と周辺環境を確認し、修繕箇所と費用の目安を把握する
3. 周辺の家賃相場と賃貸需要を調べ、収支の見通しを立てる
4. 契約と所有権移転の登記を行う
5. 残置物の片づけと、貸せる状態にするための修繕を行う
6. 不動産会社に入居者の募集を依頼し、入居後は管理を続ける

どの段階でも、思っていた以上に時間や費用がかかることがあります。特に修繕と募集は、物件ごとの差が大きいところです。

「空き家0円取得」との関係

ボロ戸建て投資の中には、所有者から無償、またはそれに近い価格で譲り受ける「空き家0円取得」も含まれます。所有者が固定資産税や管理の負担から解放されたいと考えている場合、物件価格がほとんどかからないこともあります。ただし、取得価格が0円でも、登記費用や税金、修繕費は別に必要です。0円で取得できるかどうかよりも、取得後に貸せる状態にするまでの総額と、貸したあとの収支が見合うかどうかが判断の中心になります。

また、不動産会社が仲介する通常の売買では、契約前に物件の状況について説明を受けられますが、所有者との直接のやり取りでは、確認すべきことを自分で拾い上げる必要があります。取引の形によって、自分で調べなければならない範囲が変わる点も押さえておきましょう。

利回りが高いと言われる理由

• 取得価格が低いため、同じ家賃でも投資額に対する利回りが高くなりやすい
• 地方では、購入価格に比べて家賃が極端に下がらない場合がある
• 物件を安く取得できれば、家賃収入で投資額を早く回収できる可能性がある

ただし、利回りは表面的な数字だけでは判断できません。修繕費や空室、税金などを含めた実質的な収支で見る必要があります。表面的な利回りが高く見えても、実際に手元に残る金額は、修繕費や空室期間によって大きく変わることを念頭に置いておきましょう。

表面利回りと実質利回りの差を仮の数字で見る

考え方を分かりやすくするため、仮の数字で比べてみます。数字はあくまで説明用の例で、実際の金額は物件や地域で大きく変わります。

例えば、取得費と修繕費の合計が300万円、家賃が月5万円の物件があるとします。年間の家賃収入は60万円なので、表面利回りは60万円÷300万円で20%になります。ここから、固定資産税、火災保険料、管理会社への手数料、細かな修繕の積み立てなどで年間12万円かかるとすると、手元に残るのは48万円で、実質的な利回りは16%になります。さらに、入居者の入れ替わりで年に2か月空室が出れば、家賃収入は10万円減り、利回りはもう一段下がります。

このように、表面利回りの数字は、費用と空室を差し引く前の「最大値」にすぎません。物件を比べるときは、費用と空室をあらかじめ見込んだ数字で比べる習慣をつけておくと、判断を誤りにくくなります。計算方法の詳細は、利回りの計算方法｜表面利回りと実質利回りの違いで解説しています。

ボロ戸建て投資の主なリスク

• 修繕費が想定以上にかかる：屋根、外壁、給排水、シロアリ被害など、見えない部分の不具合は、契約前の内見だけでは分からないことが多く、解体や着工後に判明して追加費用がかさむケースが少なくありません。
• 入居需要が弱い：安く取得できても、周辺にそもそも賃貸需要がなければ、空室期間が長引きます。空室の間も固定資産税や保険料はかかり続けるため、収支計画が崩れる原因になります。
• 法的な制約：再建築不可や接道義務の確認漏れがあると、取得後に「建て替えができない」「大規模な修繕に制限がある」と分かり、将来の出口(売却や建て替え)の選択肢が狭まります。
• 時間と手間がかかる：物件探し、現地確認、修繕や募集の手配を、自分で進める場面が多くなります。本業と並行して進める場合、想定より時間を取られることがあります。
• 近隣とのトラブル：長く空き家だった物件では、境界や越境物(木の枝、塀など)をめぐる話し合いが、取得後に必要になることがあります。

この中でも、収支への影響が大きくなりやすいのが修繕費です。屋根や外壁、水回りの設備交換などは、1か所だけでもまとまった費用になることがあり、どこまで直すかによって総額が大きく変わります。項目ごとの費用の目安や抑え方は、ボロ戸建てのリフォーム費用はいくら？項目別の目安と抑え方で整理しています。

もう一つ見落としやすいのが、建物の傷みは時間とともに進むという点です。取得後に修繕を先延ばしにしているあいだに、雨漏りが広がって床や柱まで傷んでしまうと、修繕の範囲が広がります。取得したら、優先度の高い箇所から早めに手を打つことが、結果的に費用を抑えることにつながります。

リスクを小さくするための備え

リスクをゼロにすることはできませんが、備えによって影響を小さくすることはできます。例えば、取得前に工務店やリフォーム会社に建物を見てもらい、修繕の優先順位と概算費用を出してもらうこと。火災保険など、建物の損害に備える保険の加入を検討すること。入居者の募集を始める前に、地元の不動産会社に「この家賃で、この状態なら借り手がつきそうか」を聞いておくこと。こうした一つひとつの備えが、想定外の出費や長い空室を防ぐことにつながります。

保険の補償内容や加入できる条件は、建物の状態や築年数によって異なることがあります。取得を決める前に、保険会社や代理店に相談しておくと安心です。

「ボロ戸建て投資はやめとけ」と言われる理由

インターネットで調べると、「ボロ戸建て投資はやめとけ」という意見を目にすることがあります。これは頭ごなしに否定しているわけではなく、修繕費の見積もりや需要の見立てを誤ったまま始めてしまい、苦労した方の経験に基づく指摘であることが多いようです。言い換えると、「準備や知識が不足したまま始めると、失敗しやすい手法」という意味で語られている面があります。具体的な失敗の内容や、後悔しないために確認しておきたいことは、ボロ戸建て投資はやめとけと言われる理由とは？後悔しないための判断基準で詳しく整理しています。

よく挙がる指摘を大まかにまとめると、「修繕費が見積もりを大きく超えた」「直したのに借り手がつかない」「手間が想像以上で本業に響いた」の3つに集約されます。いずれも、取得前の調査と見積もり、需要の確認、時間の確保という準備で、ある程度は防げるものです。逆にいえば、これらの準備を省いて「安いから」という理由だけで取得すると、やめとけと言われる典型的な状況に近づいてしまいます。

物件選びで押さえておきたい視点

ボロ戸建て投資の成否は、取得した時点でかなりの部分が決まるといわれます。安さだけで選ぶと、修繕費がかさむ、借り手がつかない、手放せないといった問題を後から抱えることになりかねません。物件を見るときは、少なくとも次の3つの視点を持っておくと判断しやすくなります。

• 建物の視点：構造に関わる傷み(基礎、柱、屋根)があるかどうか。内装の古さは直せても、構造の傷みは費用が大きくなりやすい部分です。
• 立地と需要の視点：周辺に戸建てを借りたい人がいるか。近隣の家賃相場や、似た物件の募集状況から見当をつけます。
• 法令と権利の視点：接道や再建築の可否、境界、登記の状態に問題がないか。後から変えにくい部分なので、取得前の確認が欠かせません。

需要の見極め方は空き家の家賃相場の調べ方｜地方の戸建て賃貸の需要を見極めるで解説しています。買ってはいけない物件の具体的な見分け方は、ボロ戸建て投資の物件の選び方｜買ってはいけない物件の見分け方で詳しく整理していますので、物件を探し始める前に一度目を通しておくことをおすすめします。

向いている人・向いていない人の特徴

ボロ戸建て投資への向き不向きは、資金力よりも、時間の使い方や手間への向き合い方で変わってくる面があります。

• 向いている可能性がある方：物件探しや修繕の手配など、自分で動く作業に時間を使える方。小さな失敗や手間を、学びとして受け止められる方。
• 向いていない可能性がある方：平日・休日ともにまとまった時間が取りにくい方。手間をかけずに、管理を任せた状態で運用したい方。

向き不向きは「時間」と「属性」で決まる

ボロ戸建て投資は、手間はかかるものの少額から始めやすい手法です。時間を使うことをいとわない方には検討しやすい一方、多忙で時間が取れない方には向かないこともあります。融資を活用した別の手法との優劣ではなく、ご自身の状況に合うかどうかで判断することが大切です。

例えば、金融機関から融資を受けやすい属性の方で、物件探しや修繕に時間をかけにくい場合は、融資を使って一棟の物件を持つ方法のほうが合っていることもあります。反対に、融資は受けにくいものの、週末に現地へ通える時間がある方であれば、少額の戸建てを1軒ずつ増やしていく方法が現実的な選択肢になります。手法そのものに優劣があるのではなく、自分の属性と時間に合っているかどうかが判断の軸になります。

会社員が副業として取り組む場合

平日は本業がある会社員の方の場合、物件探しや情報収集は平日の夜、現地確認や業者との打ち合わせは週末、というように時間を分けて進める方が多いようです。入居者の募集や入居後の対応を不動産会社や管理会社に任せる範囲を決めておくと、本業への影響を抑えやすくなります。また、副業に関する会社の規則を、始める前に確認しておくことも欠かせません。

資金計画を立てるときの基本的な考え方

物件の取得価格が低くても、資金計画には、取得にかかる諸費用(登記費用や税金)、修繕費、そして想定外の出費に備える予備費を、あらかじめ組み込んでおく必要があります。「取得費が0円に近いから、ほとんど資金はいらない」と考えるのではなく、諸費用・修繕費・予備費の3つを合計した金額で、無理なく用意できるかどうかを判断することが大切です。具体的な費用の目安は、空き家0円取得は本当に儲かる？初期費用と収支の目安もあわせてご確認ください。

資金計画を立てるときは、次のような順番で整理すると、抜け漏れが少なくなります。

1. 取得時にかかる費用(登記費用、税金、仲介手数料がかかる場合はその分)を見積もる
2. 貸せる状態にするための修繕費を、業者の見積もりをもとに把握する
3. 修繕費に対して、追加の不具合に備えた予備費を上乗せする
4. 入居者が決まるまでの期間の固定資産税や保険料などを見込んでおく
5. 合計額が、生活費を圧迫せずに用意できる範囲かを確認する

修繕を自分で行う、いわゆるDIYで費用を抑える方法もありますが、電気やガスに関わる工事など、資格が必要な作業もあります。どこまでを自分で行い、どこからを業者に任せるかは、安全面と仕上がりの両方から判断しましょう。

失敗を避けるための考え方

• 取得前に、修繕が必要な箇所と費用の目安を専門家に確認する
• 周辺の家賃相場と、募集したときの反響を事前に調べる
• 法的な制約や権利関係(境界、登記など)を確認する
• 最初から大きく進めず、1軒ずつ経験を積む

これらに加えて、「この条件なら見送る」という基準を、物件を見る前に決めておくことも有効です。例えば、構造に大きな傷みがある、修繕費の見積もりが予算を大きく超える、周辺に賃貸の需要が見当たらない、といった条件を事前に書き出しておくと、現地で物件を気に入ってしまったときでも冷静に判断しやすくなります。安く手に入る物件ほど、「せっかくだから」と判断が甘くなりがちです。空き家投資全般で起こりやすい失敗は、空き家投資で失敗しやすい7つのパターンと避け方にまとめています。

出口まで考えてから取得する

ボロ戸建て投資では、取得と修繕に意識が向きがちですが、最終的にどう手放すかという「出口」も、取得前に考えておきたいポイントです。貸し続けて家賃収入を得続けるのか、ある程度の期間貸したあとに入居者付きで売却するのか、建物の寿命が来たら解体して土地として売るのか。どの出口を想定するかによって、かけてよい修繕費の上限や、選ぶべき立地が変わってきます。

特に、再建築ができない物件や、買い手が見つかりにくい地域の物件は、売却という出口が限られます。その場合は、家賃収入で投資額を回収できる見込みがあるかどうかを、より慎重に確認する必要があります。

よくある質問

ボロ戸建て投資は、初心者には難しいですか？

知識や準備がないまま始めると、修繕費や需要の見立てを誤りやすく、難易度は高めといえます。ただし、取得前の調査を丁寧に行い、1軒ずつ経験を積む進め方であれば、初心者でも取り組んでいる例はあります。

失敗しないためには、何から始めればよいですか？

気になる物件の修繕箇所と概算費用を専門家に確認し、周辺の家賃相場と需要を調べることから始めるのが基本です。取得を急がず、1件ごとに判断する姿勢が欠かせません。

融資を使わずに始められますか？

取得価格が低い物件であれば、融資に頼らず現金で始める方もいます。ただし、修繕費や諸費用は別途必要になるため、全体の資金計画をあらかじめ確認しておきましょう。

1軒目は、どのくらいの価格の物件を選ぶとよいですか？

決まった正解はありませんが、1軒目から大きな金額をかけるのではなく、修繕費を含めても無理なく用意できる範囲の物件から始め、運営の流れを経験してから次に進む方が多いようです。価格だけでなく、周辺の需要や建物の状態もあわせて確認しましょう。

ボロ戸建ては、売却して利益を出す方法もありますか？

安く取得して修繕し、売却して差額を得る方法もあります。ただし、売却価格は地域の相場や買い手の有無に左右され、修繕費をかけた分だけ高く売れるとは限りません。売却を前提にする場合は、近隣の売買事例を不動産会社に確認し、修繕費をかけすぎないことが大切です。売却益にかかる税金も、保有期間などによって扱いが変わるため、税理士などの専門家に確認しておきましょう。

入居者が決まったあとは、手間はかからなくなりますか？

入居後も、設備の故障への対応、家賃の入金確認、退去時の原状回復などの業務は続きます。管理会社に任せれば手間は減らせますが、その分の手数料がかかります。どこまでを自分で行い、どこからを任せるかを、収支とあわせて決めておきましょう。

まとめ

ボロ戸建て投資は、安く取得できる分、利回りが高くなりやすい反面、修繕・需要・法的制約というリスクがあります。表面利回りの数字だけで判断せず、修繕費・予備費・空室を見込んだ実質的な収支で考えること、そして物件選びの段階で無理のある物件を見送ることが、後悔を避ける近道です。事前の調査と資金計画を丁寧に行い、必要に応じて専門家に相談しながら進めましょう。 関連する記事として、空き家投資で失敗しやすい7つのパターンと避け方、利回りの計算方法｜表面利回りと実質利回りの違い、ボロ戸建てのリフォーム費用はいくら？項目別の目安と抑え方もあわせてご覧ください。

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