戸建て賃貸経営とは？初心者向けにしくみとメリット・デメリットを解説

「不動産投資に興味はあるけれど、何から始めればよいのかわからない」という方に、選択肢のひとつとして知られているのが戸建て賃貸経営です。この記事では、戸建て賃貸経営のしくみ、アパートやマンションとの違い、メリットとデメリットを初心者向けに整理します。

あわせて、家賃収入と費用の関係、物件の取得から入居者が決まるまでの流れ、自分で管理する場合と管理会社に任せる場合の違い、向いている人の特徴も紹介します。戸建て賃貸経営の全体像をつかみ、自分に合う方法かどうかを考える材料としてお使いください。

戸建て賃貸経営とは

戸建て賃貸経営とは、一戸建ての住宅を取得(または借り上げ)し、入居者に貸して家賃収入を得る事業です。入居者は主にファミリー世帯で、一般に賃貸期間が長くなりやすいとされています。

取得する物件は、新築や築浅の戸建てだけでなく、地方や郊外にある築年数の古い戸建てが対象になることも少なくありません。相続されたものの使われていない空き家を取得し、必要な範囲で直して貸し出す方法は、取得費用を抑えやすいことから、少額で始めたい方の選択肢になっています。

家賃収入が生まれるしくみ

戸建て賃貸経営の収入は、毎月の家賃が中心です。入居時の礼金や、駐車場の使用料などが加わる場合もあります。一方で、固定資産税や火災保険料、修繕費、管理を任せる場合の管理料などの費用がかかります。家賃収入からこうした費用を差し引いた残りが、手元に残る利益になります。借入れを使って取得した場合は、さらに返済額を差し引いて考える必要があります。

対象になる物件のイメージ

戸建て賃貸の対象になる物件は、さまざまです。例えば、地方の住宅地にある築年数の古い木造の平屋や2階建て、郊外の駐車スペース付きの戸建て、相続後に使われずに残っている実家などが挙げられます。共通しているのは、ファミリー世帯などが暮らせる広さがあり、周辺に一定の賃貸需要が見込めることです。

反対に、建物の傷みが激しく修繕費が家賃に見合わない物件や、周辺に生活の拠点となる施設が少なく借り手が見込めない物件は、取得価格が低くても賃貸経営には向きません。物件を見るときは、価格の安さよりも、貸せる状態にできるか、借りたい人がいるかという2つの視点を優先しましょう。

「賃貸経営」と呼ばれる理由

物件を持って貸すだけと思われがちですが、実際には、物件選び、修繕の手配、入居者の募集、入居後の対応、税金の申告など、事業としてのさまざまな判断が続きます。誰に、どのような条件で、いくらで貸すかを決め、収支を管理していく点で、小さな事業を経営するのと同じ考え方が求められます。

アパート・マンションとの主な違い

• 物件の単価:土地や建物の状態によっては、アパートやマンションより少ない資金で取得できる場合があります。
• 空室の影響:1戸だけの場合、空室になると家賃収入がゼロになります。一方、複数戸を持つアパートは、一部の空室で収入が全てなくなることはありません。
• 入居者層:ファミリー向けが中心となり、間取りや立地に合った需要があるかの見極めが必要です。
• 管理の範囲:敷地や庭、外壁、屋根などを含めて、建物全体の維持管理が必要です。

区分マンションは、管理費や修繕積立金などの固定費が毎月かかり、収益性が上がりにくい傾向があるため、当サイトでは投資の入り口としておすすめしていません。戸建てか一棟アパートかは、融資を使えるかどうか(属性)と、使える時間によって向き不向きが分かれます。詳しくは、戸建て賃貸・一棟アパート・区分マンションはどれを選ぶ？属性と時間で考えるで整理しています。

戸建て賃貸経営のメリット

• 比較的少ない資金から始められる場合がある
• 入居後の住み替えが少なく、長く住んでもらえる可能性がある
• 土地が付いているため、将来の売却など出口の選択肢がある
• 自分で修繕方法や進め方を選べる余地が大きい

長く住んでもらいやすい

戸建てを借りる世帯は、子育てや仕事の都合でその地域に腰を据える方が多いとされています。入居期間が長くなれば、退去のたびにかかる原状回復の費用や、次の入居者を探す募集の費用、空室の期間を減らせます。結果として、収支が安定しやすくなります。

出口の選択肢が広い

戸建ては土地と建物をまるごと所有するため、賃貸を続けるほか、入居者や近隣の方への売却、建物を解体して土地として活用するなど、状況に応じた選択ができます。取得価格が低い物件であれば、売却時の価格が下がっても損失を限定しやすい点も特徴です。ただし、売却のしやすさは地域や物件で大きく変わります。

進め方を自分で決められる

管理組合のような意思決定の仕組みがないため、どこをどの程度直すか、どの時期に修繕するか、家賃をいくらにするかを、自分で判断できます。工夫次第で費用を抑えたり、需要に合わせた改修で入居者を決めやすくしたりできる点は、戸建てならではの特徴です。

空き家の活用にもつながる

使われていない空き家を直して貸し出すことは、建物の傷みを防ぎ、地域に住まいの選択肢を増やすことにもつながります。放置された空き家は、老朽化が進むと周辺の環境に影響を与えることもあるため、所有者にとっても、手放す先や活用の方法が見つかることは意味があります。所有者と取得する側の双方にとって納得できる形で進めることが大切です。

戸建て賃貸経営のデメリット・注意点

• 空室期間中は家賃収入が入らず、固定資産税などの維持コストがかかる
• 築年数が古い物件では、雨漏りや設備の不具合などの修繕費が発生することがある
• 地方では、賃貸需要の見極めを誤ると入居者が決まりにくい
• 再建築不可など、法的な制約がある物件もある

取得する前に、周辺の家賃相場や需要、建物の状態、法的な制約を確認しておくことが大切です。

空室への備え

1戸の物件では、退去が出た瞬間に家賃収入がゼロになります。次の入居者が決まるまでの数か月間、維持費を払えるだけの予備費を用意しておくと安心です。また、地域の需要に合った家賃設定や、入居者に選ばれやすい最低限の設備をそろえておくことで、空室の期間を短くしやすくなります。入居者の募集の工夫は、戸建て賃貸の入居者募集のコツ｜ポータルサイトと不動産会社の使い分けで解説しています。

修繕費の振れ幅

古い戸建てでは、取得してから見つかる不具合も少なくありません。屋根や外壁、給排水管、シロアリの被害などは、修繕費が大きくなりやすい箇所です。取得前に現地で状態を確認し、工務店などから見積もりを取って、上振れも見込んだ資金計画を立てておきましょう。貸す前にどこまで直すかは、賃貸に出す前にどこまで直す？必要最小限のリフォームの考え方も参考になります。

法的な制約の確認

価格が低い戸建ての中には、建て替えができない土地にある物件や、接している道路の条件に問題がある物件、用途に制限がある地域の物件なども含まれます。こうした制約は、賃貸として貸すこと自体には影響しない場合もありますが、将来の売却や建て替え、融資の利用に影響することがあります。取得前に、自治体の担当窓口や不動産会社、司法書士などの専門家に確認しておきましょう。

収支の考え方

戸建て賃貸経営がうまくいっているかどうかは、家賃の金額ではなく、費用を差し引いた後に手元にいくら残るかで判断します。収支を考えるときは、次の項目を書き出してみましょう。金額は物件や地域で大きく変わるため、ここでは項目だけを示します。

• 収入:毎月の家賃、駐車場の使用料、礼金など
• 毎年かかる費用:固定資産税、火災保険料、管理を任せる場合の管理料
• 不定期にかかる費用:設備の故障の修理、退去時の原状回復、入居者募集の費用
• まとまった費用:屋根や外壁の修繕など、数年から十数年に一度の大きな修繕
• 空室の影響:入居者が入れ替わる間の家賃収入がない期間

家賃の見込みは、周辺の似た物件の募集状況や、地元の不動産会社への聞き取りで確かめます。調べ方は、空き家の家賃相場の調べ方｜地方の戸建て賃貸の需要を見極めるで紹介しています。取得にかかる初期費用を含めた全体の目安は、空き家0円取得は本当に儲かる？初期費用と収支の目安もあわせてご覧ください。

なお、家賃収入は不動産所得として扱われ、所得の状況によっては確定申告が必要になります。経費の範囲や申告の方法は、戸建て賃貸の確定申告｜不動産所得の基本と経費の考え方で基本を整理していますが、個別の判断は税務署や税理士などの専門家に確認してください。

収支を見るときの考え方の例

ここでは、仮の例として考え方だけを紹介します。例えば、取得価格が低い戸建てを現金で取得し、修繕をして貸し出すケースを考えます。この場合、取得と修繕にかかった総額を、家賃収入から毎年の費用を差し引いた手残りで、何年かけて回収できるかを計算すると、投資としての見通しを立てやすくなります。

このとき、満室が続く前提ではなく、退去や修繕が発生する年もあるという前提で試算することが大切です。家賃を少し下げた場合や、空室が数か月続いた場合など、条件を変えた見通しもいくつか作っておくと、どこまでの変化に耐えられるかが分かります。利回りの計算方法は、表面利回りと実質利回りの違いを理解しておくと、物件同士を比べやすくなります。

始めるまでの流れ

戸建て賃貸経営を始めるまでの一般的な流れは、次のとおりです。物件や地域によって順番が前後することもあります。

1. 投資に回せる資金と予備費を決め、物件を探す地域を絞る
2. 空き家バンクや不動産会社などで物件の情報を集める
3. 現地で建物の状態、周辺環境、賃貸需要を確認する
4. 修繕の見積もりを取り、家賃の見込みと合わせて収支を試算する
5. 条件が合えば契約し、登記などの手続きを専門家と進める
6. 必要な修繕を行い、火災保険に加入する
7. 不動産会社に入居者の募集を依頼し、入居者と賃貸借契約を結ぶ

このうち、3と4の段階で、条件に合わない物件を見送れるかどうかが、その後の収支を大きく左右します。安く取得できる物件でも、修繕費が大きすぎる、需要が見込めない、といった場合は見送る判断も大切です。何件かの物件を比べるうちに、価格と状態、立地の釣り合いが分かるようになり、条件のよい物件に出会ったときに落ち着いて判断できるようになります。

契約の前に確認したいこと

• 物件の境界や、隣地との間で取り決めがあるか
• 建物の不具合について、売主から説明を受けているか
• 家具や生活用品などの残置物を、誰がどのように処分するか
• 固定資産税の負担を、売主と買主でどのように分けるか
• 所有者の名義変更の手続きを、誰に依頼するか

特に古い空き家では、所有者が遠方に住んでいたり、相続の手続きが済んでいなかったりすることがあります。名義や権利の状態は登記事項証明書で確認でき、手続きは司法書士に相談するのが一般的です。契約書の内容に不安がある場合は、署名の前に専門家に確認してもらいましょう。

自分で管理するか、管理会社に任せるか

入居者が決まったあとの管理には、大きく分けて、自分で対応する方法と、管理会社に任せる方法があります。

自分で管理する場合

家賃の入金確認、設備の故障への対応、近隣からの問い合わせ、退去時の立ち会いなどを、自分で行います。管理料がかからない分、手残りは増えますが、急な連絡に対応する時間と手間が必要です。物件が自宅から近い場合や、戸数が少ないうちは、自分で管理する方法も選択肢になります。

管理会社に任せる場合

管理会社に任せると、入居者とのやりとりや、トラブルへの一次対応を代わりに行ってもらえます。仕事が忙しい方や、物件が遠方にある方には負担が軽くなる方法です。その分、家賃に応じた管理料がかかるため、収支に織り込んでおきましょう。どこまでを任せるか、修繕の判断を誰がするかなど、委託の範囲を契約の前に確認しておくことが大切です。最初は自分で管理し、戸数が増えたり忙しくなったりした段階で管理会社に切り替えるなど、状況に合わせて見直していく方法もあります。

入居後によくある対応

• 給湯器やエアコン、水回りなどの設備の故障への対応
• 家賃の入金確認と、遅れた場合の連絡
• 庭木や雑草、雪など、季節ごとの敷地の手入れについての取り決め
• 近隣からの問い合わせや苦情への対応
• 退去時の立ち会い、原状回復の範囲の確認と修繕の手配

設備の故障などは、入居者の生活に直結するため、連絡を受けたら早めに対応することが大切です。自分で管理する場合も、連絡を受けたときに頼める地元の工務店や設備業者を、あらかじめ見つけておくと安心です。

向いている人・向いていない人

戸建て賃貸は、物件を探したり、現地を確認したり、修繕や募集を手配したりと、自分で動く場面が少なくありません。「時間を使ってでも、少額から自分で進めたい」という方には検討しやすい一方、忙しくて時間をかけられない方は、管理会社に任せる範囲を広げるなどの工夫が必要になります。

向いている人の特徴

• 少額から始めて、経験を積みながら進めたい
• 現地に足を運んだり、業者とやりとりしたりすることが苦にならない
• すぐに大きな収入を求めず、数年単位で取り組める
• 分からないことを自分で調べ、専門家に相談しながら判断できる

慎重に考えたほうがよい人の特徴

• 短期間で大きな利益を得たい
• 予備費を用意できず、手元の資金をすべて取得と修繕に使う予定である
• 物件の確認や手配に、時間をまったく割けない

当てはまる項目が多い場合でも、始められないわけではありません。予備費を増やす、管理会社に任せる範囲を広げる、自宅から近い物件に絞るなど、弱点を補う方法を考えてから検討しましょう。

始める前に準備しておきたいこと

• 投資に回せる資金と、生活費とは別の予備費の金額を決めておく
• 物件を探す地域と、無理なく通える範囲を決めておく
• 家賃相場の調べ方や、建物の状態の見方を学んでおく
• 相談できる不動産会社、工務店、司法書士、税理士などの候補を探しておく
• 家族に取り組みの内容を共有し、理解を得ておく

準備に時間をかけるほど、物件に出会ったときの判断が早く、正確になります。焦って取得するより、条件を整えてから動き出すほうが、結果として遠回りを避けられます。

よくある質問

初心者でも戸建て賃貸経営はできますか？

初めての方でも取り組むことはできますが、物件選びや修繕、収支の見通しなど、事前に学んでおきたいことは少なくありません。最初は1軒から始め、一連の流れを経験しながら進めるのが無難です。税金や登記などの専門的な部分は、税理士や司法書士などの専門家に相談しましょう。

築年数の古い戸建てでも貸せますか？

建物の状態と地域の需要によります。雨漏りや水回りなど、住むうえで欠かせない部分が使える状態であれば、築年数が古くても入居者が見つかる場合があります。安全に関わる部分の修繕は省かず、見た目の改修は家賃や需要に見合う範囲にとどめるという考え方が一般的です。

戸建て賃貸経営でよくある失敗は何ですか？

例えば、需要を確かめずに取得して入居者が決まらない、修繕費が想定を大きく超える、売却しようとしても買い手が見つからない、といったケースが考えられます。つまずきやすいポイントは、戸建て賃貸経営の失敗事例｜空室・修繕・出口でつまずく理由でも整理しています。

会社員でも始められますか？

会社員の方が副業として始める例もあります。ただし、勤務先の就業規則で副業の扱いが定められている場合があるため、事前に確認しておきましょう。物件の確認や修繕の手配は平日の日中に行う場面もあるため、時間の使い方もあわせて考えておくことが大切です。

物件を取得してから貸し出すまで、どのくらいかかりますか？

物件の状態や修繕の範囲、地域の需要によって大きく変わります。清掃と小さな補修だけで貸し出せる物件もあれば、残置物の片づけや大がかりな修繕に時間がかかる物件もあります。また、募集を始めてから入居者が決まるまでの期間も、時期や地域で異なります。その間も固定資産税などの費用はかかるため、時間に余裕を持った資金計画を立てておきましょう。

まとめ

戸建て賃貸経営は、少額から始められる可能性がある一方で、空室や修繕への備えが欠かせません。自分の属性(収入や融資の状況)と、使える時間に合った方法かどうかを見極めることが、最初の一歩になります。物件を取得する前に、需要と建物の状態、収支の見通しを確かめ、条件に合わない物件は見送る判断を持っておきましょう。税金や契約については、必要に応じて専門家に相談しながら進めることが大切です。

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