戸建て賃貸の確定申告｜不動産所得の基本と経費の考え方

空き家を賃貸に出して家賃収入を得ると、原則として確定申告が必要になります。会社員の方でも、給与以外の所得が一定額を超える場合は申告しなければなりません。初めての方にとっては、「何が収入で、何が経費になるのか」「修繕費はそのまま経費にしてよいのか」「青色申告はしたほうがよいのか」など、分からないことが多いのではないでしょうか。

この記事では、戸建て賃貸の確定申告で押さえておきたい基本として、不動産所得の計算のしかた、申告が必要になるケース、経費にできるもの・できないもの、修繕費と資本的支出の違い、減価償却の考え方、青色申告と白色申告、日頃の準備を順に整理します。なお、税金の扱いは個別の状況や制度改正によって異なるため、実際の申告では税務署や税理士などの専門家に確認してください。

不動産所得とは

家賃収入から必要経費を引いた金額が、不動産所得の基本的な計算になります。

不動産所得 ＝ 総収入（家賃など）− 必要経費

ここでいう総収入には、毎月の家賃だけでなく、賃貸に関連して受け取るお金が含まれるのが一般的です。例えば、次のようなものが考えられます。

• 毎月の家賃、共益費、駐車場代
• 礼金や更新料など、返す必要のない受け取り
• 敷金や保証金のうち、契約などにより返さないことが確定した部分

また、収入をいつの年の分として計上するかにも決まりがあります。例えば、12月分の家賃を翌年1月に受け取った場合にどちらの年に含めるかは、契約の内容などによって扱いが変わることがあります。毎年同じ考え方で処理することが大切なので、最初の年に税務署や税理士に確認し、そのルールで記録を続けるとよいでしょう。

確定申告が必要になるケース

給与所得者の場合、給与以外の所得が年間20万円を超えるときなどは、確定申告が必要になるのが一般的です。ここでの「所得」は、家賃収入そのものではなく、経費を差し引いたあとの金額です。家賃収入が20万円を超えていても、経費を引いた所得が基準以下であれば、所得税の確定申告が不要になる場合があります。

ただし、注意したい点がいくつかあります。

• 所得税の確定申告が不要な場合でも、住民税については別に申告が必要になることがあります
• 医療費控除などで確定申告をする場合は、20万円以下の不動産所得もあわせて申告するのが一般的です
• 修繕費や減価償却費が大きく、不動産所得が赤字になる場合は、申告することで給与所得と相殺できる可能性があります（ただし一部の経費には制限があります）
• 会社員以外の方（個人事業主、年金受給者など）は、別の基準で申告の要否が決まります

申告の期間は、原則として翌年の2月中旬から3月中旬ごろです。年によって日付が前後することがあるため、国税庁のホームページなどで最新の情報を確認してください。副業として空き家を貸す場合の住民税の扱いや、会社に知られるかどうかという点については、空き家投資の副業は会社にバレる？住民税と確定申告から考えるで詳しく扱っています。

申告が必要なのに期限までに申告しなかった場合や、所得を少なく申告していた場合には、本来の税金に加えて、加算税や延滞税などがかかることがあります。うっかり忘れていたことに後から気づいた場合も、放置せずに早めに税務署へ相談しましょう。家賃収入が入り始めた年は、申告が必要になるかどうかを年内に一度確認しておくと安心です。

申告に使う書類と提出の方法

不動産所得がある場合は、確定申告書に加えて、不動産所得の収入と経費の内訳をまとめた書類を作成します。白色申告では「収支内訳書（不動産所得用）」、青色申告では「青色申告決算書（不動産所得用）」を使うのが一般的です。給与所得がある会社員の方は、勤務先から受け取る源泉徴収票の内容もあわせて申告書に記入します。

提出の方法は、税務署の窓口への持参、郵送、インターネットを使ったe-Taxなどがあります。国税庁のホームページには、画面の案内に沿って入力すると申告書を作成できる仕組みも用意されています。初めての年は、作成した書類を税務署の相談窓口で確認してもらうと安心です。申告の時期は窓口が混み合うため、早めに準備を始めましょう。

経費にできる主な項目

• 固定資産税・都市計画税
• 火災保険料
• 管理費、仲介手数料などの募集に関する費用
• 修繕費（原状回復や維持のための修繕）
• 借入金の利息（借入がある場合）
• 建物の減価償却費
• 交通費（現地確認のための移動費など）、税理士報酬、通信費など

経費として認められるのは、賃貸の仕事のために必要な支出です。領収書があれば何でも経費になるわけではなく、「その支出が賃貸のために必要だったか」を説明できることが前提になります。例えば、物件の様子を見に行くための交通費は経費にできる可能性がありますが、旅行のついでに立ち寄った場合などは、全額を経費にするのは難しいと考えておきましょう。

経費にならない、または注意が必要なもの

• 所得税や住民税そのもの
• 借入金の返済のうち、元本の部分（経費にできるのは利息の部分が基本です）
• 自宅の通信費や車の費用など、私生活と共通する支出のうち、賃貸に関係しない部分
• 建物の取得費用や大きな改修費用など、その年に一度に経費にできず、減価償却で分けて計上するもの

私生活と共通する支出は、使用割合などの合理的な基準で分ける考え方が一般的ですが、どの程度まで認められるかは状況によって異なります。判断に迷うものは、税務署や税理士に確認しましょう。

管理会社に任せる場合と自主管理の場合

管理会社に管理を任せている場合は、毎月の送金明細に家賃と管理手数料、立て替えた修繕費などがまとめて記載されていることが多く、記録の整理がしやすくなります。ただし、明細には差し引き後の金額しか表示されないこともあるため、収入は家賃の総額で、管理手数料は経費として、それぞれ分けて記録するのが基本です。自主管理の場合は、家賃の入金、鍵の交換や清掃の費用、入居者とのやりとりにかかった通信費などを、自分で漏れなく記録する必要があります。

名義と申告する人の関係

不動産所得は、原則として物件の所有者として家賃を受け取る人の所得として申告します。夫婦や親子で共有名義にしている場合は、持分の割合などに応じて収入と経費を分けて、それぞれが申告することになるのが一般的です。家族の名義の物件を自分が管理している、家賃の受取口座が名義人と違う、といった場合は、誰の所得として扱うべきかが論点になることがあります。名義を決める段階、または取得前の段階で、税理士などに相談しておくと、あとから整理し直す手間を減らせます。

物件を取得したときの費用

空き家を取得したときには、登録免許税、不動産取得税、司法書士への報酬、仲介手数料などがかかることがあります。これらは、その年の経費にできるものと、建物や土地の取得価額に含めて扱うものに分かれる場合があり、選択できる扱いもあります。0円で取得した物件でも、登記の費用や税金がかかることがあるため、取得の段階から記録を残しておきましょう。取得時にかかる費用の全体像は空き家を取得したときにかかる税金と登記費用まとめで整理しています。

修繕費と資本的支出の違い

大規模な改修などは、「修繕費」ではなく「資本的支出」として扱われ、経費の計上方法が異なることがあります。判断が難しい場合は、専門家に相談しましょう。

大まかに言えば、壊れたところを元の状態に戻す、いまの状態を維持するための支出は「修繕費」としてその年の経費にしやすく、建物の価値を高めたり、使える期間を延ばしたりする支出は「資本的支出」として、減価償却で数年に分けて経費にするという考え方です。

• 修繕費として扱われやすい例：割れたガラスの交換、壁紙の張り替え、壊れた設備の同程度のものへの交換、原状回復のための補修
• 資本的支出として扱われやすい例：間取りの変更、設備の大幅なグレードアップ、増築、建物の耐用年数を延ばすような大規模な改修

ボロ戸建てを取得して貸し出す場合、入居前にまとまった修繕をすることが多いため、この区分が特に問題になりやすくなります。取得直後の大規模な修繕は、建物を使える状態にするための費用として取得価額に含めて扱うべきかどうか、という論点が出てくることもあります。金額や工事の内容、時期によって判断が分かれるため、工事の見積書や請求書は、工事の内容が分かる形で保管し、税理士などに確認したうえで処理しましょう。修繕費の目安や工事の考え方はボロ戸建てのリフォーム費用はいくら？項目別の目安と抑え方で扱っています。

修繕費か資本的支出かの区分については、支出の金額や修理の周期などから判断する目安が設けられている場合もあります。ただし、目安の適用には条件があり、ひとつの工事の中に修繕と改良が混ざっていることも少なくありません。自分だけで判断せず、見積書の段階から「元に戻す工事」と「良くする工事」を分けて書いてもらうと、あとで専門家に相談するときにも説明しやすくなります。

減価償却の考え方

建物や設備は、時間がたつにつれて価値が下がっていくと考えられます。そのため、取得にかかった費用を一度に経費にするのではなく、決められた年数（耐用年数）に分けて少しずつ経費にしていきます。これが減価償却です。土地は価値が減らないものとして扱われるため、減価償却の対象にはなりません。

戸建て賃貸で押さえておきたいのは、次の点です。

• 建物の構造（木造、鉄骨造など）によって耐用年数が異なります
• 中古の建物は、新築とは異なる方法で耐用年数を見積もる考え方があります
• 土地と建物をまとめて取得した場合は、取得価額を土地と建物に分ける必要があります
• 0円や格安で取得した場合、減価償却の計算の前提となる取得価額をどう考えるかが論点になることがあります

仮の例で見る減価償却のイメージ

考え方をつかむために、仕組みだけを示す仮の例を挙げます。仮に、資本的支出として扱う改修に100万円かかり、それを10年に分けて償却するとした場合、単純に均等に分けると、毎年10万円ずつを経費として計上していくイメージになります。実際の耐用年数や計算の方法、年の途中で使い始めた場合の月割りなどは、資産の種類や状況によって異なります。

ここで大切なのは、お金を払った年と経費になる年がずれるという点です。支払った年は手元のお金が大きく減っても、その年の経費は一部だけになるため、税金の計算上の所得と、実際の手残りが一致しなくなります。資金計画を立てるときは、税金の計算と現金の動きを分けて考えるようにしましょう。

特に0円取得の場合は、贈与や低額での譲り受けとして別の税金の論点が出てくることもあり、取得の形によって扱いが大きく変わる可能性があります。減価償却の計算は一度決めると毎年の申告に影響し続けるため、最初の年は税理士に相談するか、税務署の相談窓口で確認しておくと安心です。

青色申告と白色申告

青色申告は、事前に届け出を行い、一定の帳簿をつけることで、所得から控除を受けられる制度です。控除額は、帳簿のつけ方や申告の方法、事業的規模かどうかによって異なります。一般に、貸付の規模が5棟10室程度以上の場合に「事業的規模」とされる目安があります。どちらを選ぶかは、状況に応じて検討しましょう。

青色申告には、控除のほかにも、赤字を翌年以降に繰り越せる、家族に支払う給与を一定の条件で経費にできる場合がある、といった特徴があります。ただし、受けられる特典の内容は、事業的規模かどうかで変わるものがあります。戸建てを1〜2戸貸している段階では、受けられる特典が限られることもあるため、帳簿をつける手間と比べて判断するとよいでしょう。

青色申告で控除を多く受けるには、複式簿記と呼ばれる形式で帳簿をつけることなどが条件になる場合があります。簿記に慣れていない方でも、会計ソフトを使えば、入力した取引から帳簿や決算書をある程度自動で作成できます。家賃の入金が毎月決まった日に決まった額で入るなど、戸建て賃貸は取引の種類が比較的少ないため、最初に入力のルールを決めてしまえば、続けやすい分野でもあります。

青色申告をするには、原則として期限までに税務署へ届け出る必要があります。賃貸を始めた年から青色申告を考えている場合は、届け出の期限に間に合うよう、早めに税務署で確認してください。白色申告であっても、収入と経費の記録と書類の保存は必要です。

確定申告の準備

1. 収入と経費の記録を、日頃から整理しておく
2. 領収書、請求書、契約書などの書類を保管する
3. 会計ソフトなどを使って帳簿をつける
4. 申告の時期に、税務署または税理士に相談する

準備を楽にするコツは、賃貸用のお金の流れを私生活と分けることです。家賃の受け取りや経費の支払いに使う口座やカードを分けておくと、年末にまとめて整理するときの手間が大きく減ります。領収書は月ごとに封筒やフォルダにまとめ、何のための支出かを一言メモしておくと、あとで見返したときに迷いません。

1年の流れの例

1. 毎月：家賃の入金と、管理費・修繕などの支払いを記録し、領収書を整理する
2. 春ごろ：固定資産税の納税通知書が届いたら、金額と物件を確認して保管する
3. 工事のたび：見積書・請求書・領収書・工事前後の写真をひとまとめにして保管する
4. 年末：1年分の収入と経費を集計し、減価償却費を計算する。判断に迷う支出を書き出しておく
5. 年明け：申告書と添付書類を作成し、必要に応じて税理士や税務署に確認したうえで期限内に提出する

この流れを毎月少しずつ進めておけば、申告の時期に慌てることがなくなります。特に、判断に迷う支出を年末に書き出しておくと、専門家に相談するときも短い時間で済みます。

保管しておきたい書類の例

• 物件の売買契約書や贈与の契約書、登記に関する書類
• 入居者との賃貸借契約書、管理会社との契約書
• 固定資産税の納税通知書、火災保険の証券
• 工事の見積書・請求書・領収書と、工事前後の写真
• 管理会社からの送金明細や、家賃の入金が分かる通帳の記録

書類の保存期間には決まりがあり、帳簿や書類の種類によって異なります。物件を持っている間は取得時の書類を、売却したあとも一定期間は関係書類を保管しておくのが安心です。

よくある質問

1戸だけ貸している場合でも申告は必要ですか？

戸数ではなく、所得の金額やほかの所得の状況によって決まります。会社員の場合は、給与以外の所得が一定額を超えるかどうかが目安になります。所得税の申告が不要な場合でも住民税の申告が必要になることがあるため、お住まいの市区町村や税務署に確認してください。

入居者が決まる前の修繕費や広告費は経費になりますか？

賃貸を始めるための準備として支出したものは、内容によって経費や取得価額などとして扱われる可能性があります。ただし、支出した時期や内容によって扱いが分かれることがあるため、領収書や工事内容の記録を残したうえで、税理士や税務署に確認してください。

自治体から改修の補助金を受け取った場合はどうなりますか？

補助金の性質や使途によって、収入として扱うのか、取得価額から差し引くのかなど、扱いが異なることがあります。補助金の交付決定通知書や要項を保管し、税理士に確認してください。補助金そのものの仕組みは空き家の補助金はいくらもらえる？金額の決まり方と申請の流れで解説しています。

税理士に依頼したほうがよいのはどんなときですか？

物件を取得した最初の年、大きな修繕をした年、0円取得など取得の形が一般的でない場合、赤字になる場合などは、判断が必要な論点が多くなります。こうした年だけでも専門家に相談すると、その後の申告を自分で続けやすくなります。税務署の相談窓口を利用する方法もあります。

不動産所得が赤字になったら、どうなりますか？

一般的には、不動産所得の赤字は、給与所得などほかの所得と相殺できる場合があり、その結果、源泉徴収された所得税の一部が戻ることがあります。ただし、土地を取得するための借入金の利息に当たる部分など、相殺の対象にならないものもあります。また、赤字が続く場合は、収支の計画そのものを見直すきっかけにもなります。具体的な計算は税理士や税務署に確認してください。

まとめ

戸建て賃貸の確定申告では、家賃収入と経費を正しく記録し、必要な書類を保管しておくことが基本です。修繕費と資本的支出の区分、減価償却、青色申告の選択など、判断が必要な論点は状況によって異なるため、専門家に確認しながら進めましょう。 関連する記事として、空き家を取得したときにかかる税金と登記費用まとめ、会社員が副業で空き家投資を始めるには？会社への影響と注意点もあわせてご覧ください。

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