空き家の所有者を調べる方法｜登記事項証明書の取り方と連絡の進め方

気になる空き家を見つけたとき、まず知りたいのが「持ち主は誰か」ということです。空き家バンクに載っていない物件でも、所有者を調べて連絡を取ることで、譲渡や賃貸の話が進む場合があります。一方で、「どこで調べればよいのか」「住所を入れても登記簿が出てこない」「連絡しても返事がない」といったところでつまずく人も少なくありません。

この記事では、空き家の所有者を調べる基本の流れ、住所から地番を特定する方法、登記事項証明書の取り方と読み方、名義が故人のままの場合の考え方、所有者に連絡するときの手紙の書き方と注意点を、順を追って整理します。

所有者を調べる基本の流れ

1. 物件の場所（住所・地番）を特定する
2. 法務局で登記事項証明書（登記簿謄本）を取得する
3. 登記に記載された所有者の氏名・住所を確認する
4. 必要に応じて、所有者に連絡を取る

空き家の所有者を調べる方法として、最も基本で確実なのが登記を確認することです。不動産の登記は誰でも請求できる公開の情報で、建物と土地それぞれについて、所有者の氏名と登記したときの住所が記録されています。近所の人に聞く、自治体に問い合わせるといった方法もありますが、近所の人の話は正確とは限らず、自治体は個人情報を理由に所有者を教えないのが一般的です。まずは登記で調べるのが基本だと考えておきましょう。

調べる前に現地で確認しておきたいこと

登記を調べる前に、現地で次の点を確認しておくと、後の作業がスムーズになります。ただし、敷地に無断で入ることは避け、道路から見える範囲で確認してください。

• 正確な住所（住居表示）。近くの電柱や住居表示のプレートで確認できることがあります
• 表札や郵便受けの名前（登記の名義と一致するとは限りません）
• 管理会社や不動産会社の看板、連絡先の掲示がないか
• 郵便物がたまっていないか、庭や外観が手入れされているか（誰かが管理しているかの目安）

売り物件や賃貸物件の看板が出ていれば、所有者を調べる前に、その不動産会社に問い合わせるのが近道です。空き家バンクに登録されている物件であれば、バンクの窓口を通じて問い合わせることができます。空き家バンクの使い方は空き家バンクの使い方｜物件の探し方と問い合わせのコツで解説しています。

調べる物件はあらかじめ絞り込む

登記の確認には手数料や手間がかかるため、目についた空き家をすべて調べるのは現実的ではありません。立地、建物の傷み具合、道路との接し方、周辺の賃貸需要などを外から確認し、活用できそうな物件に絞ってから所有者を調べると効率的です。調べた物件は、住所、確認した日付、外観の状態、登記の内容、連絡の状況を一覧にして記録しておくと、後で見返すときに役立ちます。

住所と「地番」の違い

登記簿は、住所ではなく「地番」で管理されています。住所と地番は一致しないことが多いため、まず法務局の窓口や、公図・ブルーマップなどで地番を確認する必要があります。

私たちが普段使っている住所は、郵便物を届けるために市町村が付けた「住居表示」であることが多く、土地の登記で使われる「地番」とは別の番号です。住居表示が実施されていない地域では、住所と地番が同じ場合もありますが、住居表示が実施されている市街地では、ほとんどの場合で一致しません。また、建物の登記は「家屋番号」で管理されており、これも住所とは別の番号です。

地番を調べる主な方法

• 法務局に問い合わせる：物件の住所を伝えると、地番を調べる方法を案内してもらえることがあります。窓口に備え付けの地図で確認できる場合もあります。
• ブルーマップを見る：住居表示と地番を重ねて表示した地図です。法務局や図書館に置かれていることがあります。
• 公図・地図を取得する：法務局で、土地の位置や形を示した図面を取得し、周辺の地番から特定する方法です。

地番が分かったら、建物の家屋番号も確認しておきます。建物の登記事項証明書を請求するときには家屋番号が必要になるため、土地の登記事項証明書を取得した際に、法務局でその土地の上にある建物の家屋番号を確認してもらうとよいでしょう。なお、古い空き家では、建物が登記されていない（未登記）こともあります。

登記事項証明書の取り方

• 法務局の窓口：必要な情報を記入して請求します。
• 郵送：申請書を法務局へ送り、証明書を郵送してもらいます。
• オンライン：登記情報を電子的に請求する方法もあります。

登記事項証明書は、物件の所有者本人でなくても、手数料を支払えば取得できます。

窓口で請求する場合、物件を管轄する法務局でなくても、全国の法務局で取得できるのが一般的です。請求書には、土地なら所在と地番、建物なら所在と家屋番号を書きます。オンラインでの請求には、証明書を郵送や窓口で受け取る方法のほか、証明書としての効力はないものの、登記の内容をパソコンの画面で確認できるサービスもあります。所有者を知ることが目的であれば、こうした閲覧のサービスで足りる場合もあります。手数料や手続きの方法は変わることがあるため、法務局の案内で最新の情報を確認してください。

土地と建物の両方を確認する

空き家の場合、土地と建物の所有者が違うことがあります。例えば、建物は親の名義のまま、土地は別の親族の名義になっている、あるいは土地を借りて建物を建てている（借地）といったケースです。譲渡や賃貸の話を進めるには、土地と建物の両方の権利関係を把握しておく必要があるため、両方の登記事項証明書を確認しましょう。

登記事項証明書の見方

登記事項証明書は、大きく3つの部分に分かれています。所有者を調べるときに見るのは主に「権利部（甲区）」ですが、他の部分にも大切な情報があります。

• 表題部：土地なら所在・地番・地目・面積、建物なら所在・家屋番号・種類・構造・床面積などが書かれています。建物の構造や床面積は、物件の概要を知る手がかりになります。
• 権利部（甲区）：所有権に関する事項です。現在の所有者の氏名と住所、所有権を取得した原因（売買、相続、贈与など）と日付が記録されています。一番新しい記録が、現在の登記上の所有者です。
• 権利部（乙区）：抵当権など、所有権以外の権利に関する事項です。借入れの担保になっていないかを確認できます。

注意したいのは、登記に記録された住所は「登記をしたときの住所」だという点です。所有者がその後引っ越していても、登記が変更されていなければ古い住所のままです。特に空き家では、所有者が別の場所に移り住んでいることが多いため、登記の住所に手紙を送っても届かない場合があります。

また、乙区に抵当権が残っている場合は、譲渡を受ける前に、その抵当権がどうなるのかを確認する必要があります。所有権が共有になっている場合は、共有者全員の同意がなければ売却などができないため、共有者が何人いるかも見ておきましょう。取得のときにかかる登記の費用や税金については、空き家を取得したときにかかる税金と登記費用まとめで整理しています。

登記から読み取れる、交渉のヒント

登記事項証明書からは、所有者の名前だけでなく、物件の背景を推測する手がかりも得られます。例えば、所有権を取得した原因が「相続」で、所有者の住所が遠方になっている場合は、親から家を相続したものの、離れて暮らしていて管理に困っている、という状況が考えられます。抵当権の記録が抹消されていれば、借入れの返済は終わっている可能性があります。こうした情報は、所有者の事情を想像し、相手の立場に立った提案を考えるうえで役立ちます。ただし、あくまで推測であり、決めつけて話をしないよう注意しましょう。

登記の名義が故人のままの場合

名義人が亡くなっている場合、相続人が権利を承継しているため、相続人を探す必要があります。この場合、権利関係が複雑になることが多く、司法書士などの専門家に相談するのが安全です。なお、相続登記は2024年4月から義務化されています。

登記の名義が故人のままかどうかは、甲区の記録が何十年も前の日付で止まっていることや、現地や近所で聞いた情報などから推測できることがあります。ただし、相続人を特定するために戸籍や住民票を取り寄せることは、第三者には原則として認められていません。相続人の調査は、正当な理由がある場合に限られ、司法書士や弁護士などの専門家を通じて行うのが一般的です。

相続人が複数いる場合の難しさ

相続人が複数いる場合、遺産分割が終わるまでは、その空き家は相続人全員の共有の状態になっていることがあります。譲渡を受けるには、相続人の間で誰が相続するかを決め、相続登記を済ませてもらう必要があります。相続人が遠方に散らばっている、連絡が取れない人がいる、意見がまとまらない、といった事情があると、話が進むまでに長い時間がかかることがあります。

このような物件は、取得までの手間や費用が大きくなる可能性があります。相続登記などの手続きの費用を誰が負担するのかも、早い段階で話し合っておきたい点です。0円や格安の物件で起こりやすいトラブルについては、0円物件は危険？後悔しやすいケースと契約前の見極め方も参考にしてください。

所有者に連絡するときの注意点

• 一方的な訪問ではなく、まずは丁寧な手紙で連絡する
• 自分の氏名・連絡先・目的（購入・借り受けなど）を明確に伝える
• 相手の状況に配慮し、返答を強制しない
• 個人情報の取り扱いに注意し、調べた情報を他の目的に使わない
• 契約は、書面で条件を明確にして進める

手紙に書いておきたいこと

突然届いた手紙に、所有者が警戒するのは自然なことです。誰が、なぜ、何を求めているのかが一読して分かるように、次の内容を簡潔に書きましょう。

1. 自分の氏名、住所、電話番号やメールアドレスなどの連絡先
2. どの物件についての連絡か（所在地と、物件を見つけたきっかけ）
3. 連絡先を知った方法（登記を確認したことなど）
4. 希望すること（譲り受けたい、借りたい、まずは話を聞きたいなど）
5. 返事は強制ではないこと、興味がなければ返信不要であること

文面は丁寧に、長くなりすぎないようにします。「すぐに売ってほしい」「放置すると問題になる」といった、相手を急かしたり不安をあおったりする書き方は避けましょう。空き家の所有者の中には、思い出のある家を手放すことに迷いを感じている人や、どう扱えばよいか分からず困っている人もいます。相手の事情に配慮した文面のほうが、結果として返事をもらいやすくなります。

手紙の文面の例

文面のイメージをつかむために、仮の例を挙げます。実際には、自分の状況や物件に合わせて書き換えてください。

「突然のお手紙失礼いたします。私は〇〇に住む〇〇と申します。〇〇町にある空き家を拝見し、住まいとして活用させていただけないかと考え、ご連絡いたしました。法務局で登記を確認し、こちらのご住所を知りました。もしご売却やご賃貸、またはお譲りいただくことをお考えでしたら、一度お話をうかがえないでしょうか。ご興味がない場合は、ご返信いただかなくてかまいません。ご検討いただけましたら幸いです。」

このように、自分が何者か、なぜ連絡したのか、何を希望しているのかを最初に伝え、相手に判断をゆだねる形にすると、受け取った側も落ち着いて読むことができます。返信用のはがきや封筒を同封しておくと、返事をする手間を減らせます。

プライバシーへの配慮を忘れない

登記は誰でも確認できる情報ですが、だからといって、その情報を自由に使ってよいわけではありません。調べた所有者の氏名や住所は、その物件について連絡する目的だけに使い、他の人に教えたり、インターネットに書き込んだりしないでください。また、近所の人に所有者のことを聞くときも、詮索するような聞き方は避け、相手が答えたくない様子であれば深追いしないことが大切です。空き家の所有者や近所の人との関係は、物件を取得した後の運営にも影響します。最初の接し方から、信頼を積み重ねる意識を持ちましょう。

返事がない場合の考え方

手紙を送っても、返事が来ないことは珍しくありません。住所が変わっていて届いていない、関心がない、家族と相談している最中など、理由はさまざまです。しばらく時間をおいてもう一度手紙を送るのはよいとしても、何度も送り続けたり、自宅を突き止めて訪問したりすることは、相手に強い不安を与えるため避けてください。返事がない物件は無理に追わず、他の物件を探すほうが、時間と労力の面でも効率的です。

なお、すぐに返事がなくても、数か月後や1年後に、所有者の事情が変わって連絡が来ることもあります。手紙に書いた連絡先は、しばらく変えずに使えるものにしておくと安心です。所有者への直接の連絡は、数を重ねるほど進め方の感覚がつかめてくるものなので、一つの物件に固執せず、複数の候補を並行して検討するとよいでしょう。

話が進んだあとに確認したいこと

所有者から返事があり、譲渡や賃貸の話が進みそうになったら、契約の前に次の点を確認しておきましょう。

• 登記上の所有者と、話をしている相手が同じ人か（代理人の場合は権限があるか）
• 共有者や相続人がいる場合、全員が同意しているか
• 抵当権などの権利が残っていないか、残っている場合はどう処理するか
• 建物の状態、残置物の有無、境界、接道など、物件そのものの条件
• 登記の費用や税金、残置物の処分費用を、どちらがどれだけ負担するか

物件の状態は、必ず内見して確かめてください。見ておきたいポイントは空き家の内見チェックリスト｜見ておきたい10のポイントにまとめています。個人間で譲渡を受ける場合でも、契約書を作り、名義変更の登記は司法書士に依頼するなど、専門家の力を借りながら進めると安心です。

よくある質問

役所に聞けば所有者を教えてもらえますか？

固定資産税の情報などから役所が所有者を把握している場合でも、個人情報であるため、第三者に教えてもらえないのが一般的です。ただし、自治体によっては、空き家バンクへの登録を所有者に案内する取り組みをしていることがあります。所有者を直接教えてもらうのではなく、「この物件に関心がある人がいる」ということを所有者に伝えてもらえないか相談してみる、という方法は考えられます。対応は自治体によって異なります。

登記の住所に手紙を送ったら戻ってきました。どうすればよいですか？

登記の住所から引っ越している可能性があります。第三者が新しい住所を自分で調べることは難しいため、近所の方に失礼のない範囲で心当たりを聞いてみる、物件のある自治体に相談してみる、といった方法が考えられます。それでも分からない場合は、その物件は一度あきらめて、他の物件を探すことも検討しましょう。

建物が未登記の場合、所有者は分かりますか？

建物が登記されていない場合でも、土地の登記は確認できることが多く、土地の所有者が建物の所有者でもあるケースは少なくありません。ただし、必ずしも一致するとは限りません。譲渡を受ける場合は、建物の登記をどうするかも含めて、司法書士や土地家屋調査士に相談してください。

所有者が会社などの法人の場合はどうすればよいですか？

登記の所有者が法人の場合は、その法人の登記を確認すると、現在の本店所在地や代表者が分かります。法人の場合は、手紙や電話で担当部署に問い合わせることになります。すでに解散している法人の場合は、手続きが複雑になることがあるため、専門家に相談してください。

所有者を調べるのに、どれくらいの費用と時間がかかりますか？

登記を確認するだけであれば、法務局の手数料と、窓口に行く交通費や郵送料程度で済むことが多く、地番がすぐに分かれば短時間で調べられます。一方、地番の特定に手間取る場合や、名義が故人のままで相続人の調査が必要な場合は、専門家への報酬がかかり、時間も長くなります。物件ごとに大きく変わるため、まずは登記を確認して、その後の手間を見積もるとよいでしょう。

まとめ

空き家の所有者は、登記事項証明書を取得することで調べられます。ただし、地番の確認や名義の状況によっては手間がかかるため、必要に応じて専門家に相談しながら進めましょう。連絡するときは、自分が誰で、何を希望しているのかを丁寧な手紙で伝え、返事を強制しないことが大切です。所有者を調べて直接連絡する方法は、空き家バンク以外で物件に出会うルートの一つです。ほかのルートについては空き家の探し方｜空き家バンク以外で物件に出会う6つのルートで紹介しています。

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