空き家を貸す前の火災保険・賠償責任保険の考え方

空き家を貸し出そうと考え始めると、リフォームや家賃の設定、入居者の募集に意識が向きがちです。その一方で、見落とされやすいのが保険です。「今入っている火災保険は、人に貸しても使えるのだろうか」「入居者が火災保険に入るなら、大家の自分は何もしなくてよいのか」「空き家の保険は、貸すときにどう変わるのか」と迷う方は少なくありません。

この記事では、空き家を貸す準備段階にいる方に向けて、火災保険と賠償責任に関わる保険の考え方を整理します。建物の保険・家財の保険・大家側の賠償責任の保険それぞれの役割の違い、貸す前に確認したいこと、入居者に加入してもらう保険との関係、見積もりの取り方、よくある勘違い、チェックリストまでを順に解説します。なお、保険の内容や条件は会社や商品、契約ごとに大きく異なります。ここで紹介するのは一般的な考え方であり、実際の補償の可否は、約款と保険会社・代理店への確認が前提です。

なぜ空き家を貸す前に保険を見直すのか

空き家を所有しているだけの段階と、人に貸して住んでもらう段階では、建物をめぐるリスクの種類が変わります。保険を見直すのは、この変化に今の契約が合っているかを確かめるためです。

所有者として考えておきたいリスク

建物を持つ以上、所有者には次のようなリスクがついて回ります。貸す・貸さないにかかわらず存在するものもあれば、貸すことで増えたり、性質が変わったりするものもあります。

• 火災：建物そのものが焼けてしまう損害です。古い戸建てでは、電気配線や設備の劣化が原因になることもあります。
• 風水害・自然災害：台風による屋根や外壁の破損、豪雨による浸水、雪の重みによる損傷など、地域によって起こりやすい災害は異なります。
• 設備・建物の事故：給排水管の破損による水漏れ、外壁や屋根材の落下、ブロック塀の倒壊など、建物の不具合が原因の事故です。
• 入居者や第三者への損害：建物の欠陥や管理の不備が原因で、入居者や訪問者、通行人がけがをしたり、近隣の物に損害を与えたりするケースです。
• 貸せなくなることによる損失：火災などで建物が使えなくなると、その間の家賃収入が止まります。

特に、貸し出した後は「人が住む」という前提に変わります。住んでいる人がいる以上、事故が起きたときの影響は、空き家のまま置いておくときよりも大きくなる場合があります。

空き家のままと、貸した後の違い

誰も住んでいない空き家は、火災や水漏れが起きても発見が遅れやすい一方、人的な被害は出にくいという面があります。貸した後は、入居者が日常的に設備を使うため、故障や事故に気づきやすくなりますが、そのぶん入居者の生活や安全に関わる責任が生じます。たとえば、老朽化した設備が原因の事故が起きたとき、所有者の管理が問われる可能性があります。責任の範囲は事案ごとに異なるため、一概には言えません。判断が難しい場面は、弁護士など専門家に相談することが大切です。

また、保険の契約は、建物の使われ方（居住用か、空き家か、賃貸か）を前提に組み立てられています。使い方が変わったのに契約を変えずにいると、いざというときに想定していた補償を受けられない可能性があります。だからこそ、貸し出しの前に確認しておく価値があります。賃貸経営の全体像は、戸建て賃貸経営とは？初心者向けにしくみとメリット・デメリットを解説で紹介しています。

保険の種類と役割の違い

「火災保険」と一口に言っても、守る対象と、守られる人は同じではありません。大家になる方は、少なくとも次の3つの役割を区別して考えると整理しやすくなります。なお、保険の名称や補償のまとめ方は会社によって違うため、実際の商品では名称が異なったり、複数の補償が一つにまとまっていたりします。

建物の保険（所有者が加入するもの）

建物そのものの損害に備える保険です。火災や落雷、破裂・爆発、風災、雹（ひょう）災、雪災などを補償する商品が一般的ですが、どこまで対象にするかは契約で選べる場合が多く、水災や盗難、破損・汚損などを加えるかどうかも、契約ごとに変わります。建物の所有者である大家が、自分で加入して保険料を負担するのが基本的な形です。

地震・噴火・津波による損害は、一般に火災保険だけでは対象外とされることが多く、地震保険を付けるかどうかを別に検討する形になります。加入できる条件や補償の範囲は商品によって違うので、必要性とあわせて保険会社や代理店に確認しましょう。

家財の保険（入居者が加入するもの）

家具や家電、衣類など、住む人の持ち物の損害に備える保険です。貸す側の大家が、入居者の家財を守る必要は基本的にありません。家財の保険は、入居者が自分の持ち物のために加入するものです。大家が建物の保険に入っていても、入居者の家財は補償の対象にならないのが一般的です。契約書や重要事項の説明のなかで、入居者に家財の保険への加入を案内するのが通例です。

賠償責任に関わる保険（大家側・入居者側）

他人に損害を与えてしまい、法律上の賠償責任を負ったときに備える保険です。大家側と入居者側で、守っている内容が違います。

• 大家側：建物の所有・管理に不備があり、入居者や第三者にけがをさせたり、物を壊したりした場合の賠償に備える種類の保険があります。「施設の所有者としての賠償責任」を補償する商品は、名称が会社によって異なります。火災保険の特約として付けられる場合もあれば、独立した商品の場合もあります。
• 入居者側：入居者が火災や水漏れなどで建物に損害を与えたとき、大家への賠償に備える補償（借家人賠償責任と呼ばれることが多い補償）や、日常生活で他人に損害を与えたときの個人賠償責任の補償があります。多くは入居者向けの火災保険に付いています。

つまり、建物の保険は大家が建物を守るもの、家財の保険は入居者が持ち物を守るもの、賠償責任の保険は誰が誰に対して責任を負う場面に備えるのかで入居者側と大家側に分かれる、と整理できます。「入居者が火災保険に入るから、大家は入らなくてよい」とは言い切れない理由が、ここにあります。

貸す前に確認したいこと

貸し出しの準備として、まず手元の保険の契約内容を確認します。次の点は、保険会社・代理店に問い合わせて、文書で確認できる形にしておくと安心です。

今の契約は、貸し出しに対応しているか

多くの火災保険は、建物の使い方に応じて契約の区分や条件が決まっています。居住用として入っている契約で、そのまま人に貸してもよいのか、貸す場合は契約の変更や切り替えが必要なのか、必ず保険会社・代理店に確認しましょう。無断で使い方を変えて貸してしまうと、事故が起きたときに、契約の内容と実際の使われ方が食い違い、補償に影響が出る可能性があります。

空き家のときの扱いと、条件があるか

空き家として長く放置されていた建物の保険は、契約の更新ができなかったり、補償の範囲が限られたり、条件が付いたりすることがあります。たとえば、誰も住んでいない期間が長い建物については、保険会社が慎重に判断する場合があります。取得した空き家で、前の所有者の契約を引き継げるのか、新たに契約する必要があるのかも含めて、確認が必要です。

賃貸にしたとき、保険の扱いが変わるか

貸し出しを始めると、保険の扱いが変わる場合があります。確認したい点は次のとおりです。

• 貸し出し後も、今の契約をそのまま続けられるか（契約の種類を変える必要はないか）
• 入居者が住んでいる間の事故（失火、水漏れなど）が、どのように扱われるか
• 大家側の賠償責任に備える補償が、今の契約に含まれているか、特約で付けられるか
• 長期間空室になった場合に、条件や補償に影響があるか
• リフォームや設備の入れ替えをしたとき、保険の対象や評価額に反映が必要か

入居者に加入してもらう保険との関係

賃貸借契約の際、入居者に火災保険（家財・借家人賠償責任・個人賠償責任などを含む形が一般的です）への加入をお願いするのが通例です。大家側の保険と入居者側の保険は、守る対象が違うため、補い合う関係として捉えるとよいでしょう。

入居者の加入を契約書に定める

入居者に保険の加入を求める場合は、契約書にその旨を記載し、加入の時期（入居前までなど）、補償の内容の目安、更新の確認方法を決めておきます。たとえば、「保険証券のコピーを提出してもらう」「更新時に継続を確認する」といった運用を定めておくと、加入が途切れたまま気づかない、という事態を防ぎやすくなります。

加入を条件にするときの注意

入居者に特定の保険商品の加入を強制する形にすると、トラブルの原因になりかねません。多くの場合、不動産会社や管理会社が窓口になり、入居者が自分で選べる形（または、提携する商品を案内しつつ、他の商品も選べる形）にしています。どの形が適切かは、契約書の書き方も含めて、不動産会社や専門家に確認しましょう。賃貸借契約の内容は、後のトラブルとも関わるため、契約書の作成時に専門家へ見てもらうと安心です。

入居者の保険だけでは足りない場面

入居者の保険は、入居者の過失による損害には役立つ一方で、建物の欠陥や老朽化が原因の事故、自然災害による建物の損害、入居者に責任がない事故などは、基本的に入居者の保険の対象外になる場合があります。こうした場面に備えるのが、大家自身が加入する建物の保険や賠償責任の保険です。入居者が保険に入っていても、大家側の備えが不要になるわけではない点に注意しましょう。

保険金の対象になりやすい例・なりにくい例と、よくある勘違い

保険金が支払われるかどうかは、契約内容、損害の原因、状況によって決まります。ここでは、あくまで一般的な傾向を紹介します。個別のケースが対象かどうかは、約款の確認と、保険会社・代理店への相談が欠かせません。

対象になりやすいと言われる例

• 火災や落雷、破裂・爆発による建物の損害
• 台風や強風による屋根・外壁の破損（風災）、雪の重みによる損傷（雪災）
• 契約で水災を付けている場合の、浸水による損害
• 契約で賠償責任の補償を付けている場合の、建物の管理上の事故による賠償

ただし、これらも契約によっては免責（自己負担）の金額が設定されていたり、損害が一定額に満たないと対象にならなかったりします。同じ原因でも、契約ごとに扱いが異なります。

対象になりにくいと言われる例

• 経年劣化・老朽化による傷みや故障（時間の経過による自然な消耗）
• 地震・噴火・津波による損害（地震保険を付けていない場合）
• 契約で付けていない補償の範囲の損害（たとえば水災を付けていないときの浸水）
• 故意や重大な過失による損害、保険会社に告知すべきことを伝えていなかった場合
• 損害を放置した結果、被害が拡大した部分

特に注意したいのが、経年劣化と事故の区別です。例えば、古い屋根から雨漏りがしたとき、原因が台風による破損なのか、長年の劣化なのかで、扱いが分かれることがあります。この区別は保険会社が調査して判断するため、被害が出たら、早めに連絡し、現場の写真などを残しておくことが大切です。

保険金が出るか出ないかを一概に断定することはできません。手元の約款や重要事項説明書を読み、疑問があれば問い合わせましょう。

保険料の考え方と、見積もりの取り方

保険料を左右する要素

保険料は、物件や地域、契約内容によって大きく変わります。金額の目安を一律にお伝えすることは難しいため、何が保険料に影響するのかという考え方を押さえておきましょう。

• 建物の構造と築年数：木造・鉄骨などの構造や、建築年によって条件や料金が変わります。
• 所在地：台風、豪雨、積雪など、地域ごとの災害リスクが反映されます。
• 補償の範囲：火災のみにするか、風災・水災・破損・賠償責任などを加えるかで変わります。
• 保険金額・評価額：建物を再建するのにどのくらいかかるかを前提に決まります。
• 免責金額（自己負担額）：自己負担を大きく設定すると、保険料を抑えられる場合があります。
• 契約期間・支払い方法：期間や払い方によっても総額が変わることがあります。

補償を厚くすれば保険料は上がり、薄くすれば下がります。ただし、保険料を下げるために必要な補償を外してしまうと、いざというときに困ります。「何が起きたら困るのか」を先に考え、そのうえで補償を選ぶのがよい進め方です。

見積もりの取り方と比較のコツ

• 貸し出すことを最初に伝える：「空き家を貸す予定」と明確に伝えたうえで見積もりを依頼します。使い方を伏せて契約すると、後で問題になる可能性があります。
• 複数の会社・代理店から見積もりを取る：同じ条件で比べないと意味がないので、補償内容、免責金額、保険金額を揃えて依頼します。
• 補償内容を並べて比べる：保険料の金額だけで選ばず、何が対象で、何が対象外か、特約はどう違うかを確認します。
• 免責や支払い条件を確認する：自己負担額や、支払われないケース（免責事由）を読んでおきます。
• 分からない点は文書で残す：電話で聞いたことは、あとで食い違いが起きやすいので、メールなどで回答をもらうと確実です。
• 更新時にも見直す：入居の状況や建物の状態が変わったら、更新の際に補償を見直します。

見積もりを比べるときは、物件の収支とのバランスも見ましょう。保険料は毎年かかる費用なので、家賃収入や修繕の予算とあわせて、無理のない範囲で考えます。収支の見方は、戸建て賃貸の確定申告｜不動産所得の基本と経費の考え方や空き家の家賃相場の調べ方｜地方の戸建て賃貸の需要を見極めるも参考になります。

よくある勘違い

保険の話では、次の3つの勘違いが特に多く見られます。

勘違い1：入居者が火災保険に入るから、大家は入らなくてよい

入居者の保険は、入居者の家財や、入居者の責任による損害を守るものです。建物そのものの損害や、建物の管理の不備による賠償は、基本的に大家側の備えの範囲です。入居者の保険だけでは足りない場面があるため、大家側の保険の必要性を、あらためて検討しましょう。

勘違い2：今の契約のままで、貸しても問題ない

建物の使い方（居住・空き家・賃貸）が変わると、契約の条件が合わなくなる可能性があります。貸し出す前に、必ず保険会社・代理店に確認し、必要なら契約を変更しましょう。

勘違い3：保険に入っていれば、どんな損害も補償される

補償の対象は契約ごとに決まっており、経年劣化や、契約で付けていない補償の範囲は対象外になるのが一般的です。保険は、建物の維持管理の代わりにはなりません。

空き家を貸す前の保険チェックリスト

貸し出しの前に、次の項目を一つずつ確認してみてください。リフォームにどの程度手を入れるかは、賃貸に出す前にどこまで直す？必要最小限のリフォームの考え方もあわせて参考にしてください。確認の結果は、メモや書面にして残しておくと、後から見返せます。

1. 今の火災保険の契約内容（補償の範囲、保険金額、契約期間、免責金額）を把握した
2. 貸し出すことを保険会社・代理店に伝え、契約の変更や切り替えが必要かどうか確認した
3. 空き家だった期間や、現在の建物の状態が、契約に影響しないか確認した
4. 賠償責任に備える補償（大家側）が、今の契約にあるか、追加できるか確認した
5. 地震保険や水災の補償を付けるかどうかを、地域のリスクとあわせて検討した
6. 家賃の損失に備える特約が必要か、収支と照らして検討した
7. 入居者に火災保険（家財・借家人賠償責任・個人賠償責任など）への加入をお願いする旨を、契約書に定めた
8. 入居者の保険の加入状況・更新を確認する方法を決めた
9. 複数の会社・代理店から、同じ条件で見積もりを取り、補償内容を比べた
10. 免責事由や自己負担のしくみを読み、疑問点は書面で回答をもらった
11. 事故が起きたときの連絡先と、記録（写真など）の残し方を決めた
12. 契約書の内容については、必要に応じて専門家に確認してもらった

管理を委託する場合は、管理会社が保険の手配や案内をどこまで行うのかも、事前に確認しておきましょう。遠方の物件を運営する場合の考え方は、遠方の空き家は賃貸に出せる？離れた物件の運営の考え方で解説しています。

よくある質問

空き家のままの火災保険は、貸すときにも使えますか？

契約の種類や条件によって異なります。居住用や空き家用として入っている契約を、貸し出しに使えるかどうかは、契約の内容次第です。そのまま続けられる場合もあれば、変更や切り替えが必要な場合もあります。貸す前に、保険会社・代理店に「賃貸に出す予定」と伝えて確認してください。

入居者が火災保険に入れば、大家は賠償責任の保険に入らなくてもよいですか？

入居者の保険は、主に入居者側の責任に備えるものです。建物の管理の不備による事故など、大家側の責任が問われる場面は、入居者の保険ではカバーされないことがあります。大家側の賠償責任に備える補償が必要かどうかは、物件の状態や運営の方法に応じて、保険会社・代理店に相談して決めましょう。責任の範囲の判断は事案ごとに異なるため、判断に迷うときは弁護士などの専門家にも相談できます。

保険料は、おおよそいくらくらいかかりますか？

物件の構造、築年数、所在地、補償の範囲、免責金額などによって大きく変わるため、一律の目安はお伝えできません。複数の会社・代理店から、同じ条件で見積もりを取って比べるのが確実です。その際は、保険料の金額だけでなく、補償の中身も比べてください。

保険会社を選ぶとき、何を基準にすればよいですか？

保険料の安さだけでなく、補償の範囲、免責金額、事故時の連絡のしやすさ、貸し出しに対応した契約か、といった点を総合的に見るとよいでしょう。特定の会社や商品が自分に合うかは、物件や運営の方針によって違うため、複数の見積もりを比べたうえで決めてください。また、入居後の運営や起こりやすいトラブルについては、戸建て賃貸経営の失敗事例｜空室・修繕・出口でつまずく理由や戸建て賃貸の入居後トラブル対応｜家賃滞納・設備故障・退去時の原状回復も参考にしてください。

まとめ

空き家を貸す前の保険は、「建物の保険」「入居者側の家財の保険」「賠償責任に関わる保険」の役割の違いを区別して考えることが出発点です。今入っている契約が貸し出しに対応しているかを、保険会社・代理店に確認し、必要なら契約の変更や、大家側の賠償責任に備える補償の追加を検討しましょう。入居者にも、家財や借家人賠償責任などの保険への加入をお願いし、契約書に定めておくと安心です。

保険金の対象になるかどうかは、契約内容や損害の原因によって変わります。保険料の金額や補償の範囲も、物件や契約ごとに違います。この記事の内容は一般的な考え方であり、個別の判断は、約款と保険会社・代理店、必要に応じて弁護士などの専門家への確認が前提です。貸し出しの準備を進めるなかで、保険の見直しを早めに済ませておくと、安心して入居者を迎えられます。

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