空き家の内見チェックリスト｜見ておきたい10のポイント

空き家は、写真や資料だけでは状態を判断できません。取得後に「こんなはずではなかった」と後悔しないためには、内見の段階でどこを見るかが重要です。この記事では、空き家を内見するときに確認したい10のポイントをチェックリスト形式で紹介します。

あわせて、内見前の準備、当日の回り方、持ち物、所有者や不動産会社に聞いておきたい質問、内見後に「取得するか見送るか」を決めるための整理の仕方まで解説します。初めて空き家を見に行く方が、限られた時間で見落としを減らせるよう、順番に沿ってまとめました。

空き家の内見が、普通の中古住宅より大切な理由

空き家は、長いあいだ人が住んでいないことが多く、換気や通水がされていない分、建物や設備の傷みが進んでいる場合があります。人が住んでいれば気づいて直されるはずの小さな雨漏りや水漏れが、何年も放置されているケースも珍しくありません。

また、空き家の取引では、売主が建物の状態を詳しく把握していないこともあります。相続で引き継いだだけで、本人はほとんど住んだことがないという場合、修繕の履歴や不具合の有無を聞いても「分からない」という答えになりがちです。さらに、0円や低価格での取引では、引き渡し後の不具合について売主が責任を負わない条件(現状有姿での引き渡し)になることも多く、見落としはそのまま取得した側の負担になります。

だからこそ、内見は「気に入るかどうか」を見る場ではなく、「直すとしたら何が必要で、どのくらいの費用がかかりそうか」「貸せる状態にできるか」を見積もるための調査の場と考えることが大切です。

内見の前に準備しておくこと

現地での時間は限られています。事前に分かることは調べておき、当日は「現地でしか分からないこと」に集中できるようにしましょう。

• 物件資料の確認：所在地、土地と建物の面積、築年数(分かれば)、間取り、上下水道やガスの種別など、資料に書かれている情報を読み込んでおきます。
• 地図・航空写真での下見：前面道路の幅、周辺の建物の様子、最寄りの商業施設や学校までの距離を、地図サービスで確認しておきます。
• 家賃相場の目安：同じエリアの戸建て賃貸がいくらで募集されているかを調べておくと、「どこまで直す価値があるか」を現地で考えやすくなります。
• 質問リストの作成：所有者や不動産会社に聞きたいことを、あらかじめ書き出しておきます(後述)。
• 日時の選び方：できれば晴れた日中に行き、建物の外回りまで明るい状態で見られるようにします。可能なら、雨の日の翌日に行くと、雨漏りの跡や水はけの悪さが分かりやすいこともあります。

家賃相場の調べ方は、空き家の家賃相場の調べ方｜地方の戸建て賃貸の需要を見極めるで詳しく解説しています。

建物の主要部分(チェック1〜4)

建物の構造や雨仕舞いに関わる部分は、直すと費用が大きくなりやすく、取得の判断を左右します。最初に重点的に確認しましょう。

1. 屋根・外壁：ひび、はがれ、サビ、雨だれの跡がないか確認します。
2. 雨漏りの跡：天井や押入れのしみ、カビ、湿気のにおいに注意します。
3. 基礎・傾き：基礎のひび割れや、床・柱の傾きがないかを見ます。
4. シロアリ・腐食：床下や、水回り周辺の木部の傷みを確認します。

屋根・外壁は「離れて見る」と「近づいて見る」の両方で

屋根は、敷地の外や少し離れた場所から全体を眺め、瓦のずれや欠け、板金の浮き、棟(屋根の頂上部分)のゆがみがないかを見ます。屋根に上るのは危険なので、内見では上らないようにしましょう。外壁は近づいて、ひび割れの幅や、手で触ったときに白い粉がつかないか(塗装の劣化の目安とされます)、サイディングの継ぎ目の割れなどを確認します。

雨漏りは「天井・押入れ・窓まわり」を重点的に

雨漏りは、天井のしみだけでなく、押入れの天井や奥の壁、窓枠の下、2階建てなら1階の天井などに跡が出ることがあります。懐中電灯で照らすと、しみや変色が見つけやすくなります。新しく張り替えたばかりの天井やクロスが一部だけある場合は、その理由を聞いておきましょう。雨漏りは原因の特定が難しく、直すまでに何度か工事が必要になることもあるため、跡を見つけたら専門家に見てもらうことをおすすめします。

傾きは、体の感覚と簡単な道具で確かめる

部屋を歩いて、床が沈む、きしむ、どちらかに引っ張られるような感覚がないかを確かめます。ビー玉やスマートフォンの水平器アプリを使うと、目安を把握できます。建具(ドアや引き戸)の開け閉めが重い、すき間が上下で違うといった症状も、傾きのサインになることがあります。基礎は外周を一周し、幅の広いひび割れや、基礎と土台のずれがないかを見ます。

シロアリ・腐食は水回りと北側に注意

床下点検口があれば、懐中電灯で中をのぞき、土台や束(床を支える柱)の傷み、蟻道(シロアリが通る土の筋)がないかを確認します。浴室や台所の周辺、日の当たりにくい北側の部屋は湿気がこもりやすく、木部が傷んでいることがあります。床を押してやわらかい場所がないかも確かめましょう。

設備・ライフライン(チェック5〜7)

1. 水回り：キッチン・浴室・トイレの水漏れや、給排水の状態を確認します。
2. 給湯・電気・ガス：使える状態か、ガスは都市ガスかプロパンガスかを確認します。
3. 汚水の処理方法：下水道か、浄化槽か、汲み取りかによって、費用や手続きが変わります。

空き家では、電気や水道が止められていて、内見の当日に設備を動かせないことがよくあります。その場合は、目で見て分かる範囲(配管のサビ、水栓の劣化、給湯器の製造年の表示など)を確認し、「通水・通電したら不具合が出るかもしれない」という前提で修繕費を見込んでおきます。可能であれば、取得前に通水・通電して確認できないかを相談してみましょう。

汚水の処理方法は、賃貸の募集にも影響します。汲み取り式のトイレは入居者に敬遠されやすく、下水道への接続や浄化槽の設置を検討する場合は、費用や手続きが大きく変わります。浄化槽がある場合は、保守点検や清掃の状況、法定の検査の扱いなども含めて、自治体や専門業者に確認しておくと安心です。

電気は、分電盤の契約容量や、古い配線のままになっていないかを見ます。エアコンや給湯器を新しく付けると容量が足りなくなる場合もあるため、気になる点は電気工事の業者に相談しましょう。

敷地・周辺環境(チェック8〜10)

1. 接道・境界・駐車場：道路に接する幅、隣地との境界、駐車できる台数を確認します。
2. 周辺環境：買い物・通勤・通学の便、近隣の状況、周囲の空き家の有無を確認します。
3. 残置物・日当たり・においなど：家財の残り具合、日当たり、湿気、においを確認します。

接道と境界は、あとから変えられない

建物はお金をかければ直せますが、敷地が道路にどう接しているか、隣地との境界がどうなっているかは、あとから変えることが難しい部分です。前面道路の幅、敷地が道路に接している長さ、境界を示す杭やブロック塀の位置、隣の家の屋根や木の枝が越境していないかなどを見ておきます。接道の条件によっては、建て替えができない「再建築不可」にあたる場合もあるため、気になる場合は自治体の建築担当の窓口で確認しましょう。

駐車場の台数は、地方の賃貸では重要

車での移動が中心の地域では、駐車できる台数が入居の決め手になることがあります。メジャーで敷地の間口や奥行きを測り、車を何台置けそうか、庭を整備すれば増やせそうかを確認しておきましょう。前面道路が狭いと、車の出し入れがしにくいこともあります。

周辺は、物件の外を歩いて確かめる

内見のあとに、物件のまわりを少し歩いてみましょう。周囲に空き家が多いか、手入れされた家が多いか、近くに騒音やにおいの元になる施設がないか、夜道の明るさはどうかなど、住む人の目線で見ると気づくことがあります。ハザードマップで浸水や土砂災害の想定区域に入っていないかも、事前または内見後に確認しておくと安心です。

残置物の量は、費用と段取りに直結する

家財が大量に残っている場合、処分の費用と手間がかかります。どの部屋にどのくらい残っているか、大型の家具や家電があるか、物置や離れにも残っていないかを写真に撮っておきましょう。残置物を誰が片づけるのか(売主か、取得する側か)も、取引条件として確認が必要です。片づけの進め方と費用の考え方は、残置物が残った空き家の片づけ｜費用と進め方で解説しています。

貸す前提で見ておきたい間取りと使い勝手

取得後に賃貸に出すことを考えているなら、建物の傷みだけでなく、「この家に住みたいと思う人がいるか」という入居者の目線でも見ておくことが大切です。直せば済む傷みと違い、間取りや使い勝手は大きく変えるのに費用がかかるため、取得前の判断材料になります。

• 部屋数と広さ：ファミリー層を想定するなら、家族それぞれの部屋が取れるか、居間が狭すぎないかを見ます。
• 収納：押入れや物置の量は、戸建てを選ぶ人にとって重視されやすいポイントです。
• 水回りの位置と動線：台所・浴室・洗面・トイレの位置関係や、洗濯機を置く場所があるかを確認します。
• 和室の多さ：和室が多い家は、畳を床材に替えるかどうかで費用が変わります。和室のままで募集できる地域かも、地元の不動産会社に聞いておくと参考になります。
• 日当たりと風通し：窓の向きや、隣家との距離を見て、暗さや湿気が気にならないかを確認します。

例えば、部屋数は十分でも浴室が極端に古く、追い焚きもできないようなケースでは、浴室の入れ替えを前提に収支を考える必要があります。反対に、内装が古くても間取りが使いやすく、駐車場が2台分ある家なら、最小限の手直しで募集できる可能性もあります。内見では「直す費用」と「貸しやすさ」をセットで考えることが、判断の精度を上げるポイントです。

内見のときの持ち物と進め方

• 懐中電灯、メジャー、スマートフォン(写真・動画の記録用)
• 可能であれば、建築士や施工業者など専門家の同行
• 気づいた点は、その場で写真とメモに残す
• 所有者や不動産会社に、修繕履歴や雨漏りの有無を確認する

このほか、スリッパや軍手、マスク、汚れてもよい服装があると便利です。長く閉め切られていた空き家は、ほこりやカビが多いことがあります。床が傷んでいる可能性もあるため、足元には十分注意しましょう。

見落としを減らす回り方

1. 到着したら、まず敷地の外から建物全体と周辺の様子を見る
2. 建物の外周を一周し、屋根・外壁・基礎・境界・駐車スペースを確認する
3. 室内は、玄関から順に部屋ごとに天井・壁・床・建具の順で見る
4. 水回りと設備、床下点検口、押入れの中を確認する
5. 最後に、気になった箇所をもう一度見直し、質問をまとめて聞く

写真は、部屋ごとに「全体」と「気になる箇所のアップ」をセットで撮ると、あとで見返したときにどこの写真か分かりやすくなります。動画で一周撮っておくのも有効です。業者に見積もりを相談するときにも、これらの記録が役立ちます。また、内見の当日に気づいたことは、記憶が新しいうちにその日のうちにメモを清書し、チェックリストの10項目ごとに「問題なし」「要確認」「要修繕」のいずれかを書き込んでおくと、複数の物件を比べるときにも判断がぶれにくくなります。

所有者・不動産会社に聞いておきたいこと

目で見るだけでは分からない情報は、聞いて確認します。答えが「分からない」でも構いません。分からないことが分かれば、その分を予備費として見込む判断ができます。

• いつから空き家になっているか、最後に住んでいたのは誰か
• 過去の修繕や増改築の履歴(屋根の葺き替え、水回りの交換など)
• 雨漏り、シロアリ、水漏れなどの不具合を把握しているか
• 境界の確定状況、隣地とのトラブルの有無
• 残置物の扱い、引き渡しの条件、固定資産税の負担の分け方
• 登記の名義が現在の所有者になっているか(相続登記が済んでいるか)

名義や権利関係については、口頭の説明だけでなく、登記事項証明書で確認することが大切です。取り方は空き家の所有者を調べる方法｜登記事項証明書の取り方と連絡の進め方を参考にしてください。

内見後にやること

気になる箇所は、見積もりを取り、修繕費を含めた収支を試算します。また、権利関係や法令上の制約は、内見だけでは分からないため、登記事項証明書や自治体への確認も欠かせません。詳しくは再建築不可の空き家は0円でも取得すべき？確認したいポイントもご覧ください。

見つけた不具合を3つに仕分ける

内見のメモを見返し、見つけた不具合を次の3つに分けて整理すると、判断がしやすくなります。

• 貸す前に必ず直すもの：雨漏り、水回りの使用不能、構造や安全に関わる傷みなど
• 直したほうが募集に有利なもの：汚れたクロスや床、古い照明など、見た目や印象に関わる部分
• あとからでもよいもの：庭の手入れや、使用に支障のない小さな傷など

この仕分けの考え方は、賃貸に出す前にどこまで直す？必要最小限のリフォームの考え方で詳しく解説しています。項目ごとの費用の目安は、ボロ戸建てのリフォーム費用はいくら？項目別の目安と抑え方を参考にしてください。

修繕費と家賃を並べて、収支を試算する

仕分けができたら、「貸す前に必ず直すもの」と「直したほうが募集に有利なもの」について、施工業者から見積もりを取ります。見積もりは1社だけでなく、できれば複数の業者に依頼し、内容と金額を比べましょう。そのうえで、想定できる家賃から、修繕費を何年で回収できそうかを試算します。

試算では、見積もりの金額だけでなく、工事の途中で見つかる追加の不具合に備えた予備費、固定資産税や火災保険などの保有コスト、空室になる期間も見込んでおくと、現実に近い数字になります。内見で「分からなかった」部分が多いほど、予備費は多めに見ておくのが安全です。数字が合わない場合は、修繕の範囲を見直すか、取得そのものを見送るかを冷静に判断しましょう。

見送りを考えたいサイン

次のような状態が重なる場合は、取得価格が安くても、慎重に判断したほうがよいケースです。

• 広い範囲に雨漏りの跡があり、原因がはっきりしない
• 建物全体が傾いている、基礎に大きな割れがある
• シロアリや腐食で、床や柱の広い範囲が傷んでいる
• 接道や境界に問題があり、建て替えや売却が難しそう
• 修繕費の見積もりが、想定できる家賃で回収できる範囲を大きく超える

「安く手に入るから」と取得を急ぐと、修繕費が膨らんで収支が合わなくなることがあります。よくある失敗の傾向は、空き家投資で失敗しやすい7つのパターンと避け方で整理しています。

よくある質問

内見は1回で十分ですか？

判断に迷う物件は、2回目の内見をおすすめします。1回目で全体を把握し、2回目は専門家や施工業者に同行してもらって、見積もりのための確認をするという進め方もあります。時間帯や天気を変えて行くと、日当たりや周辺の雰囲気の違いも分かります。

専門家の同行は必要ですか？

必須ではありませんが、初めての物件や築年数の古い物件では、建築士や施工業者に見てもらうと、自分では気づきにくい構造の問題や、修繕の規模が分かりやすくなります。建物の状態を調べる調査(インスペクション)を依頼できる場合もあります。費用は依頼先や内容で変わるため、事前に確認しましょう。

遠方の物件で、現地に何度も行けない場合は？

1回の訪問で見られることを増やすために、事前の準備と質問リストを入念に作っておくことが大切です。地元の施工業者や不動産会社と同じ日に現地で会えるように調整すると、移動の回数を減らせます。写真と動画を多めに残し、あとから相談できるようにしておきましょう。

電気や水道が止まっていて、設備が確認できません

空き家ではよくあることです。見た目で分かる劣化を記録したうえで、設備は交換や修理が必要になるかもしれないという前提で予備費を見込んでおきます。取得前に一時的に通水・通電できないか、所有者や不動産会社に相談してみるのも一つの方法です。

0円や低価格の物件でも、内見は必要ですか？

必要です。取得価格が安くても、修繕費や残置物の処分費、取得時の税金や登記の費用などはかかります。内見をせずに取得すると、想定外の修繕費が取得価格の安さを上回ってしまうこともあります。価格が安い物件ほど、状態をよく確認してから判断することが大切です。

まとめ

空き家の内見では、建物の主要部分、設備、敷地・周辺環境の3つを順に確認しましょう。事前の下調べと質問リストで準備し、当日は外回りから室内へと順番に見て、写真とメモで記録を残すことが、見落としを減らすコツです。必要に応じて専門家の同行を依頼し、修繕費を含めた収支を検討してから判断することが大切です。

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